등기부등본 보는 법 | 기초, 표제부·갑구·을구 핵심 정리

부동산의 ‘신분증’ 역할을 하는 ‘등기부등본’.

부동산을 구매했을 때 소유권과 권리 관계를 확인할 수 있는 공식 문서인데요.

그래서 집을 사거나 전세 계약을 할 때 꼭 확인해야 하는 정보예요.

소유주가 누구인지, 빚은 얼마나 잡혀 있는지 알 수 있거든요.

오늘은 지블이 등기부등본을 처음 보는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 핵심만 정리해볼게요.

무엇을 볼 수 있나

등기부등본을 보면 다음과 같은 내용들을 확인할 수 있어요.

해당 건물의 소유자

근저당권·전세권 같은 권리가 잡혀있는지

압류·가압류·경매개시결정 같은 위험 신호의 유무

그래서 집을 계약할 때는 물론이고, 전월세 계약할 때도 꼭 확인해요. 등기부등본을 확인해야 사기당할 위험이 줄어들어요.

구성

등기부등본은 보통 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어요. 표제부는 부동산의 기본 정보, 갑구는 소유권 관련 사항, 을구는 소유권 외 권리관계를 담고 있어요.

표제부: 주소, 면적, 용도, 구조 등 부동산의 ‘물리적 정보’

갑구: 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분, 경매 등 ‘소유권 관련 사항’

을구: 근저당권, 전세권, 지상권 등 ‘소유권 외 권리’

발급 방법

등기부등본은 온라인·오프라인에서 모두 열람이 가능해요.

온라인: ‘인터넷등기소’에서 발급 가능

인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있어요. 부동산 등기부등본은 공개 원칙에 따라서 누구든 열람, 발급을 할 수 있는 ‘공공정보’예요.

다만, 제3자는 표제부, 갑구, 을구 전체를 볼 수 있지만 주민등록번호는 앞자리(생년월일)만 확인이 가능해요. 소유자 이름, 생년월일, 주소 등 핵심 권리관계는 모두 확인할 수 있어요.

일반적으로 열람은 700원, 발급은 1,000원의 수수료가 붙는답니다.

보는 순서

등기부등본은 보통 표제부 → 갑구 → 을구 순으로 봐요.

이 순서대로 보면 집 정보부터 소유권, 마지막으로 담보권까지 자연스럽게 확인할 수 있어요.

표제부

표제부는 집의 기본 정보예요. 주소, 면적, 구조, 용도, 대지권 같은 내용이 들어 있어서, 내가 계약하려는 집이 맞는지부터 확인할 때 필요해요.

갑구

갑구는 소유권 관련 기록이에요.

누가 소유자인지, 언제 소유권이 넘어갔는지, 압류·가압류·가처분·경매개시 같은 문제가 있는지를 여기서 확인할 수 있어요.

전세나 월세 계약에서는 특히 계약하려는 사람이 등기부상 소유자와 같은지 꼭 봐야 해요. 다르면 대리계약, 명의대여, 전월세 사기 가능성을 의심해야 해요.

*단, 위임장이나 가족 명의 위임 등 합법적인 예외도 있으니 참고하세요!

을구

을구는 소유권 외의 권리가 적히는 칸이에요. 대표적으로 근저당권, 전세권, 지상권 등이 있고, 보통 여기서 집에 잡혀있는 담보대출 여부를 확인해요.

전월세 계약에서는 근저당권이 매우 중요한데요. 집주인이 돈을 빌린 후 못 갚으면, 그 집을 팔아서 은행이 먼저 변제받을 수 있다는 뜻이라 대부분 ‘전세보증금’보다 우선순위가 높아요. 그렇기 때문에 전세계약을 하기 위해서는 꼭 꼼꼼히 살펴봐야 해요.

단, 전세보증금을 근저당권보다 앞선 순위로 보호하기 위해서는 ‘대항력(전입신고)’와 ‘확정일자’를 근저당권 설정 전에 확보해야 해요.

*현재는 전입신고 및 인도가 익일(다음 날) 0시에 대항력이 발생해서, 만약 당일에 근저당이 설정된다면 전세보증금의 우선순위가 근저당보다 낮아져요. 꼭 계약 다음 날에 다시 등기부등본을 떼어 보세요.

어떤 내용을 보면 되는가?

등기부등본을 볼 때는 아래 3가지를 우선 체크하면 돼요.

표제부: 주소와 면적이 계약 대상과 같은지

갑구: 실제 소유자가 맞는지, 압류·가압류가 있는지

을구: 근저당권이 과도하지 않은지, 전세권 등 다른 권리가 있는지

부동산 계약에서 특히 주의할 점

등기부등본이 깨끗해 보여도, 계약 당일 아침 재발급본으로 다시 확인하는 게 중요합니다. 등기 내용은 언제든 바뀔 수 있어서, 며칠 전 서류만 보고 계약하면 위험할 수 있어요.