내 집 마련 필수 지식, LTV, DTI, DSR 완벽 가이드

안녕하세요? 맞춤분양입니다.

집을 구입할 때 가장 많이 접하게 되는 용어가 바로 LTV, DTI, DSR이에요.

대출 가능 금액을 결정하는 이 세 가지 지표는 각각 다른 기준을 가지고 있어, 이를 이해하는 것이 정말 중요해요.

이번 글에서는 각 용어의 의미와 계산 방법, 그리고 특정 조건에서 대출 한도가 상향되는 예외적 사례까지 같이 알아볼까요?

1. LTV (Loan to Value): 주택담보대출비율

LTV는 담보 주택의 가치 대비 대출 가능 비율을 뜻하며, 흔히 주택 가격 대비 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 보여줘요. 주택담보대출에서 담보가 중요한 기준이 되며, 주택의 가치를 기준으로 대출 한도를 정해요.

LTV 계산 방법

LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100

LTV 한도

투기과열지구 및 조정대상지역: 무주택자나 처분 조건부 1 주택자는 LTV 50%가 적용돼요.

기타 지역: 무주택자의 경우 최대 LTV 70%가 적용될 수 있어요. 즉, 10억 원짜리 주택에 최대 7억 원 대출이 가능해요.

예시)
만약 10억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면, 최대 7억 원까지 대출이 가능해요. 이때 필요한 자기 자본금은 3억 원이에요.

주택담보대출은 담보가 있는 대출이기 때문에 대출 이율이 낮고 조건이 비교적 좋아요. 또한 주택은 담보물로써의 가치가 인정되므로, 금융기관에서도 주로 좋은 조건을 제공해 줘요 .

2. DTI (Debt to Income): 총부채상환비율

DTI는 연소득 대비 주택담보대출 상환액 비율로, 채무자의 소득을 기준으로 상환 능력을 평가하는 지표예요. 소득이 적을수록 대출 한도도 줄어들게 되며, 이는 현실적인 상환 가능성을 높이기 위해 설정된 규제랍니다.

DTI 계산 방법

DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100

DTI 한도

투기과열지구 및 조정대상지역: 무주택자는 DTI 40~50%를 적용받고, 1주택 이상 보유자는 DTI 30%가 적용돼요.

기타 지역: 무주택자는 최대 DTI 60%까지 적용받을 수 있어요.

예시)
DTI가 50%이고 연소득이 1억 원이라면, 주택담보대출 상환액은 연간 5천만 원을 초과할 수 없어요.

DTI는 주택담보대출을 받을 때 적용되며, 특히 주택담보대출 외 기타 대출 이자도 포함돼요.

상환 부담이 커지지 않도록 현실적인 대출 한도를 설정하는 데 도움을 줘요.

3. DSR (Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율

DSR은 연소득 대비 모든 대출 원리금의 비율을 나타내요. DSR은 DTI보다 더욱 보수적으로 대출 가능 금액을 제한하며, 주택담보대출뿐 아니라 모든 대출의 원리금 상환액을 포함해 평가해요.

DSR 계산 방법

DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100

DSR 한도

1억 원 초과 대출: DSR 40% 규제가 적용돼요.

1억 원 이하 대출: DSR이 최대 70%까지 완화될 수 있어요.

예시)
DSR이 40%이고 연소득이 1억 원이라면, 모든 대출의 상환액은 연간 4천만 원을 넘을 수 없어요.

DSR은 대출자의 모든 부채를 종합적으로 평가하기 때문에, 가장 보수적인 대출 기준이 적용돼요.

특히, 2024년부터 도입된 스트레스 DSR 제도는 금리 상승 가능성까지 반영하여 대출 한도를 더 제한하고 있어요.

LTV, DTI, DSR 비교표

항목	LTV	DTI	DSR
기준	주택 가치	소득 대비 주택 담보대출 상환액	소득대비 모든 대출 상환액
포함 범위	주택담보대출	주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자	모든 대출 원리금
규제 강도	낮음	중간	높음

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대출 한도 예외적 상향 조건

일반적인 대출 기준을 충족하지 못해도 특정 조건에 따라 대출 한도가 상향될 수 있는 예외 사례들이 있어요. 이는 주로 실수요자와 정책적 지원 대상자에 대한 지원을 위해 마련된 조건들이에요.

1. 생애 최초 주택 구입자

생애 최초로 주택을 구입하는 경우에는 LTV가 최대 80%까지 상향될 수 있어요. 이로 인해 적은 자기 자본으로도 주택 구매가 가능해지고, DTI와 DSR 규제도 일부 완화될 수 있어서 주택 구입이 용이해져요

2. 서민과 실수요자 대상 한도 상향

서민과 실수요자에게는 일정 소득 및 주택 가격 조건을 만족할 경우, LTV가 최대 70%까지 상향될 수 있어요. 이 조건은 주로 저소득층과 주택 구매가 필요한 실수요자를 위한 예외 규정이에요

3. 비규제 지역 내 주택 구입

투기지역이나 투기과열지구가 아닌 비규제 지역에서는 상대적으로 LTV와 DTI 기준이 완화되어 최대 LTV 70%까지 대출이 가능해요. 이러한 조건은 주로 주택 가격이 상대적으로 낮은 지역에서 주택 구매를 촉진하기 위한 목적으로 적용돼요.

4. 정책적 대출 상품

청년 전용 주택 구입 대출, 신혼부부 대출 등 정책적 지원 상품을 이용하면 기존의 LTV, DTI, DSR 규제를 완화하여 대출을 받을 수 있어요. 청년, 신혼부부 등은 소득이 낮아도 높은 대출 한도와 낮은 금리로 대출을 이용할 수 있어요

LTV, DTI, DSR을 활용한 대출 한도 계산 예시

이 세 가지 지표를 동시에 적용해 대출 한도가 결정돼요. 예를 들어 LTV 기준으로는 5억 원, DTI 기준으로는 4억 원, DSR 기준으로는 3억 원이 나온다면, 최종 대출 가능 금액은 세 기준 중 가장 낮은 3억 원으로 결정돼요

마치며: 내 집 마련을 위한 지표 활용법

LTV, DTI, DSR은 대출을 받을 때 중요한 기준을 제공해 주는 지표들이에요. 실수요자 지원 정책과 각종 예외 규정을 잘 활용하면 대출 가능 금액을 높일 수 있으므로, 이를 잘 숙지하는 것이 중요해요. 현재 나의 조건과 상황에 맞는 대출 한도를 정확히 파악해, 합리적이고 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.

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