토지임대부란 - 뜻, 장단점, 청약 총정리

오늘

토지임대부에 대해서 들어본 적 있으신가요? 내일(26.3.12)부터 진행하는 🔗‘마곡지구 17단지’가 바로 이 토지임대부의 대표적인 예시인데요.

토지임대부, 무엇보다 가격 메리트가 엄청납니다! 무려 ‘마곡지구 17단지’의 84타입은 약 4억 900만 원부터 시작해요.

어떻게 서울 강서구 아파트가 이렇게 저렴할 수 있을까요?

지블과 함께 알아보도록 해요.

1. 토지임대부 총정리 | 토지임대부란?

토지임대부 주택은 땅(토지)을 국가·지자체·LH, SH 등 공공기관이 소유하고, 땅 위의 건물만 개인에게 분양하는 방식이에요.

쉽게 이야기하자면 🏡“땅은 국가에게 빌리고, 집은 내 것.”

어떻게 이런 방식이 나왔을까요?

일반적으로 아파트는 토지 + 건물을 함께 구매해요. 그렇기에 집값이 높게 형성되어 있는데요. 이러한 문제를 해결하기 위해서 등장한 게 바로 토지임대부입니다.

단, 토지는 공공이 소유하는 만큼 매달 임대료를 납부해야 해요. 토지 임대차는 40년 이내이고, 소유자 75% 이상이 재계약을 요구할 경우, 40년 범위 내에서 갱신이 가능합니다. 즉, 최대 80년 동안 거주할 수 있어요.

※ 토지 임대료는 협의에 따라 보증금으로 전환이 가능하답니다.

2. 토지임대부 총정리 | 토지임대부 주택의 장점

① 저렴한 분양가, 시세 대비 30~60% 저렴

집값의 상당 부분은 토지 가격이에요. 토지임대부는 땅값 제외하고 건물만 분양받는 것이라, 비용 자체가 크게 줄어들어요.

무려 주변 시세보다 약 30~60% 저렴하게 공급돼요.

좋은 입지더라도 다른 아파트에 비해 분양가가 많이 저렴하니, 금전적인부담을 많이 줄일 수 있어요.

② 장기 거주 가능

주택법에 의해 토지임대부 분양주택의 토지 임대차는 최대 80년이에요. 장기 거주가 가능해서, 주거에 대한 안정성을 제공해요. 게다가 분양 후 거주하면서 인테리어, 개별 세대 내부 리모델링이 자유로워요.

③ 특별 공급

토지임대부 주택 청약은 공공분양으로, 청년이나 신혼부부 등을 위한 특별공급을 제공합니다. 청년, 신혼부부, 생애최초 등은 특별공급 대상이니 지원하기 전 공고문을 잘 확인해보세요!

3. 토지임대부 총정리 | 토지임대부 주택의 단점

① 토지임대료 부담

내 아파트임에도 불구하고, 땅은 국가, 공공기관의 것이기에 매번 토지임대료를 납부해야 해요. 일종의 준월세처럼 작용한답니다.

※ 용산 중산시범아파트(서부 이촌동, 1970년 준공)의 경우, 동일하게 토지임대부 주택으로 서울시가 토지를 소유했어요. 하지만 2025년 기준 소유주 95.5%가 토지 매각 계약을 체결해서, 토지매각허가 성공 사례가 나오기도 했어요. 다른 토지임대부 주택들도 가능은 할 수 있으나 아직까지는 거의 불가능에 가까워요.

② 시세차익 제한, 투자 가치는 적음(실거주 위주)

땅값이 상승해도, 그에 따른 상승분을 누릴 수 없어서 큰 시세차익을 기대하기는 어려워요. 전매제한 기간 이후에 개인 대 개인 거래는 가능하지만, 일반 분양에 비해서는 투자 메리트가 떨어집니다.

③ 주택담보대출의 어려움(+해결책)

토지임대부 주택은 토지를 소유하지 않기에 담보 가치가 낮아요. 그래서 시중은행의 주담대가 어렵습니다. 하지만 현재 디딤돌대출 등 정책대출이 활용 가능하며, 내년 상반기에 ‘나눔형 모기지’ 등 주담대 관련 상품이 출시될 예정이라고 해요.

<토지임대부 vs 일반 분양 비교>

항목	토지임대부	일반 분양
분양가	낮음 (토지 제외)	높음 (토지 포함)
토지 소유	공공 (국가·LH 등)	구매자
월 납부 비용	토지 임대료 있음	없음
시세차익	제한적	상대적으로 높음
실거주	가능	가능
상속·증여	가능	가능