안녕하세요? 맞춤분양입니다 :)

앞으로 주택청약 관련 자주 묻는 질문에 대해 시리즈로 안내해드리려고 합니다.

그 중 17번째로 소득산정-민영주택 특별공급 (신혼부부,생애최초 ) 국민주택 (공공주택제외)에 관련된 질문들을 가져왔습니다.

공통사항

Q285. 소득산정의 원칙은 무엇인가요?

소득산정은 아래의 3가지 원칙에 따라 산정합니다.

입주자모집공고일 현재 소득을 추정한다: 입주자모집공고일 현재 재직 중인 직장, 운영 중인 사업장에 대하여 산정합니다.
월평균소득은 정상적으로 재직한 기간에 대한 소득을 정상적으로 재직한 근로(사업) 기간으로 나누어 산정한다: 확정된 소득을 단순히 12개월로 나누는 것이 아닌 실제 정상 재직한 기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.
과세관청 등에 신고되어 확정된 소득을 기준으로 현재의 소득을 추정한다: 확정된 소득이 아닌 경우(개인 통장 인증 등)는 반영할 수 없습니다.

Q286. 소득증빙서류는 원본 제출 시 인터넷 국세청 홈페이지(www.hometax.go.kr)에서 발급받은 서류도 원본으로 인정이 가능한지?

국세청 홈택스에서 발급받은 서류는 발급대상자의 정보가 마스킹 처리되어 본인의 자료임을 추가적으로 증빙하여야 하므로, 소득증빙서류는 세무서 또는 원천징수의무자(재직 직장)에게서 발급받은 원본을 제출하여야 합니다.

Q287. 연말정산 이전으로 전년도 소득증빙서류가 발급되지 않아 전전년도 소득 서류 제출하였으나 소득이 전년도 도시근로자 월평균소득 기준을 초과하는 경우는?

청약신청자의 전전년도 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득을 초과하는 경우, 소득기준을 충족하지 않은 것으로 간주되어 부적격자로 분류됩니다.

Q288. 가구의 월평균소득 산정 시 소득산정의 대상은?

특별공급의 소득산정의 대상은 청약신청자의 가구원 중 성년자로, 가구원은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제2조제2호의3에 명시된 세대원으로 정하고 있습니다.

가. 주택공급신청자
나. 주택공급신청자의 배우자
다. 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 사람
라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자 포함)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재된 사람
마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재된 사람

※ 단, 공급신청자(및 그 배우자)의 직계존속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 경우에만 가구원수에 포함됩니다.

Q289. 외국인 직계 존·비속은 가구원수 및 소득산정의 대상에 포함이 되나요?

외국인은 주민등록의 의무대상이 아니며, 세대원 및 세대주가 될 수 없다는 행정안전부 해석에 따라 외국인 직계 존·비속은 가구원수에 포함되지 않으며, 소득산정의 대상에도 포함되지 않습니다.

※ 다만, 해당 사항은 민영주택 신혼부부, 생애최초 특별공급에 한정한 사항으로, 공공주택의 경우 다르게 운영될 수 있으니 반드시 별도 확인하시기 바랍니다.

Q290. 올해 통계청에서 전년도 도시근로자 월평균소득을 발표하기 전에는 전전년도 도시근로자 월평균소득과 비교하나요?

통계청에서 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득을 발표하기 전인 경우(매년 2월 경)에는 입주자모집공고문에 기재된 자료(“OO년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득”)를 기준으로 적합 여부를 판단합니다.

Q291. 퇴직금, 연금(공무원연금, 노령연금, 개인연금 포함)은 소득산정 시 포함하나요?

특별공급의 소득산정 시 퇴직금 및 연금은 포함하지 않습니다.

Q292. 부동산(주식)의 양도차익 / 복권 당첨(기타소득) / 이자·배당소득은 포함하나요?

분류과세 또는 분리과세 대상인 양도소득세, 이자, 배당, 기타소득은 기본적으로 제외됩니다. 다만, 상기 소득 등이 기준금액 이상 발생하여 종합소득세 대상이 되는 경우에는 이를 포함하여 월평균소득을 산정합니다.

단, 본인이 대표자로 있는 법인에서의 배당소득은 근로소득의 성격이 있는 것으로 보아 소득에 포함합니다

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Q293. 계속적인 근로자 또는 자영업자의 소득산정 대상 시점은?

소득산정의 대상 시점은 입주자모집공고일을 기준으로 하며, 입주자모집공고일을 기준으로 전년도 소득자료가 발급되는지 여부로 판단합니다.

입주자모집공고일이 1.1.~3.31.인 경우: 근로소득 및 사업소득 모두 전전년도 기준
입주자모집공고일이 4.1.~6.30.인 경우: 근로소득 전년도, 사업소득 전전년도 기준
입주자모집공고일이 7.1.~12.31.인 경우: 근로소득 및 사업소득 모두 전년도 기준

건강보험자격득실 확인서상 직장가입자(계속 근로자)

Q294. 계속적인 근로자의 소득산정 방법은 어떻게 되나요? (건강보험자격득실확인서상 직장가입자로서, 계속적으로 해당 직장에 재직한 경우)

전년도 "근로소득 원천징수영수증"상의 21번 항목 ‘총급여액’ 또는 전년도 "소득금액증명"의 ‘근로소득(수입금액)’ 기준으로 월평균 소득을 산정합니다

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Q295. 전년도 동일직장에서 계약직에서 정규직으로 전환된 경우 소득산정 방법은?

재직기간은 고용방식 여부(계약직, 인턴 또는 정규직 등)와 관계없이 "건강보험자격득실확인서" 상 해당 직장에서 직장근로자로의 자격을 득한 시점으로 보며, 재직기간(전년도 기준) 중 총 급여를 재직기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

Q296. 전년도에 육아기 근로시간 단축제도를 이용하여 일부기간 단축근무를 하였을 경우, 소득산정은 어떻게 하나요?

근로시간 단축제도를 이용하더라도 정상재직한 것으로 보아 월평균소득을 산정합니다.

퇴직자 및 무직자

Q297. 전년도 및 현재까지 계속하여 무직인 경우에 소득산정 방법은?

비사업자로서 건강보험자격득실확인서상 직장가입자가 아닌 경우(계속하여 근로소득, 사업소득 모두 미발생)에는 과세관청에서 발급 가능한 전년도 "사실증명(신고사실 없음)"을 제출해야 합니다. 연말정산 및 종합소득세 신고기한 전으로 전년도 사실증명 발급이 안 되는 경우 전전년도 사실증명을 제출하여 무소득임을 증명하고, 비사업자 각서를 작성합니다.

Q298. 전년도 또는 금년도까지 소득이 발생하였으나, 입주자모집공고일 현재는 무직인 경우의 소득산정 방법은?

입주자모집공고일 현재 무직자인 경우에는 전년도 1월 1일부터 입주자모집공고일까지의 총소득을 해당 기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다(일할계산).

월평균소득 = (전년도 1월 1일부터 입주자모집일까지 총소득 / 전년도 1월 1일부터 입주자모집일까지 총일수) × 30

Q299. 전년도 및 현재까지 계속하여 무직이나, 연금수급자로서 전년도 사실증명(신고사실 없음)이 발급되지 않는 경우, 소득산정은 어떻게 하나요?

건강보험자격득실확인서상 직장가입자가 아니고(계속하여 근로소득, 사업소득 모두 미발생) 연금을 수급하여 전년도 사실증명(신고사실 없음)이 발급되지 않는 경우에는, 전년도 소득금액증명에 연금소득이 있고 다른 소득이 0원인 것을 확인한 후 비사업자 각서를 작성하여 소득이 없는 것으로 추정합니다.

Q300. 입주자모집공고일 현재 퇴직한 경우 재직증명서를 꼭 제출해야 하나요?

퇴직한 경우에는 재직증명서가 아닌 퇴직증명서를 제출해야 합니다. 또한, 건강보험자격득실확인서상 자격상실에 대한 확인 또는 퇴직소득 원천징수영수증을 제출한다면 퇴직한 것으로 인정됩니다.

Q301. 직장을 퇴사했으나 건강보험이 임의계속 가입자인 경우?

임의계속가입자란 실업자의 경제적 부담을 완화하기 위해 퇴직 후 건강보험 직장가입자 자격을 2년간 유지할 수 있는 제도로 본인의사에 따라 유지 가능합니다. 이 경우, 해당 직장의 퇴직증명서 또는 퇴직소득 원천징수영수증을 제출한다면 해당 직장을 퇴사한 것으로 봅니다.

Q302. 청약신청자는 현재 소득이 발생하고 있으며, 배우자는 전년도 퇴사 후 현재 무직인 경우 배우자의 소득산정 방법과 맞벌이로 볼 수 있는지?

배우자가 현재 무직인 경우라면 무직자의 소득산정 기준(전년도 1.1.부터 모집공고일까지의 총소득 / 해당기간)으로 월평균소득을 산정하며, 산정 결과 소득이 발생하였다면(‘-’ 또는 ‘0’이 아니라면) 맞벌이로 봅니다. 다만, 신혼부부 모두 소득이 있는 경우라 하더라도 부부 중 1인의 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 140% (신생아우선공급 및 소득우선공급의 경우는 100%)를 넘지 않아야 합니다.

※ 단, 공공주택의 경우 사회보장시스템으로 일괄조회하여 적격 여부를 판단하고 있으며, 민영주택과는 다르게 운영될 수 있습니다.

Q303. 전년도 전체 육아휴직 후 복직하지 않고 퇴사한 경우는?

입주자모집공고일을 기준으로 무직자인 경우에는 전년도 1월 1일부터 입주자모집공고일 까지의 총소득을 동기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 이 경우 총소득에는 육아휴직 기간 수령한 급여(회사지급분) 또한 포함됩니다.

Q304. 보험모집인 등 프리랜서로 근무하였으나 현재에는 무직인 경우에 소득산정은?

프리랜서의 경우에는 건강보험 자격득실확인서로 퇴사 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서, 해당 직장의 해촉증명서를 제출해야 현재 무직자로 인정됩니다. 해촉증명서 미제출 시 계속적인 프리랜서로 간주하여 전년도 소득으로 월평균소득을 산정합니다.전년도 소득은 전년도 "소득금액증명원" 또는 "거주자의 사업(기타)소득 지급원천징수 영수증"을 제출하여 산정하며, 금년도 해촉한 경우에는 금년도 재직기간 중 발생한 소득은 전년도 월평균소득을 통하여 추정합니다.

휴직자 및 국외파견자

Q305. 전년도 전체 기간 휴직하고 입주자모집공고일 현재까지 휴직 중인 경우 월평균소득 산정은? (전년도 기간 휴직하고 입주자모집공고일 복직하지 않은 경우)

전년도 전체 기간 휴직하고 현재에도 복직하지 않았다면 육아휴직 전 정상재직한 기간의 소득으로 월평균소득을 산정합니다. 휴직기간이 명기된 재직증명서를 제출하고, 휴직 전 정상재직한 연도의 근로소득 원천징수영수증을 제출하여 월평균소득을 산정합니다.

Q306. 전년도 전체 기간 휴직하고 금년도 복직하여 입주자모집공고일에는 근무 중인 경우의 월평균소득 산정은? (전년도 전체기간 휴직 후, 금년도 복직한 경우)

금년도 복직한 이후 기간을 기준으로 월평균소득을 산정합니다. 금년도 “갑종근로소득에 대한 원천징수영수증(직인날인)” 또는 월별 “소득자별 근로자 원천징수부(직인날인)”와 “재직증명서(직인날인, 휴가기간 명기)”를 제출하여 복직 이후 정상재직한 기간에 대한 급여를 정상재직 기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

Q307. 전년도 일부 기간 육아휴직자의 월평균소득 산정은?

전년도에 정상적으로 근무한 기간 동안의 소득을 정상적으로 근무기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 정상재직기간에는 출산휴가 기간은 포함하되, 육아휴직 기간은 제외합니다. (단, 출산휴가기간 중 고용보험 등에서 급여 지원/보전 받은 경우에는 출산휴가 기간 또한 정상재직기간에서 제외됩니다.)

전년도 “갑종근로소득에 대한 원천징수영수증” 또는 월별 “소득자별 근로자 원천징수부”와 “재직증명서(휴가기간 명기된)”를 제출하여 정상재직기간의 월평균소득을 산정합니다.

Q308. 전년도에 육아휴직은 하지 않았지만 출산휴가를 사용한 경우에는 월평균 소득 산정을 어떻게 하나요?

출산휴가(유급휴가)는 원칙적으로 정상재직기간으로 간주하여 월평균소득을 추정합니다.

※ 단, 출산휴가 기간에 회사로부터 급여를 수령하지 않았거나 고용보험 출산전후휴가 급여 등을 수령한 경우에는 해당 월은 정상재직기간에서 제외됩니다.

Q309. 육아휴직 기간에 성과급여가 나온 경우 소득에 포함되나요?

육아휴직기간은 정상재직기간이 아니므로 해당 기간에 받은 급여(상여, 성과금 포함)는 소득금액 산정에 포함되지 않습니다. 단, 입주자모집공고일 현재 퇴사하여 현재 무직인 경우에는 무직자 기준으로 월평균소득을 산정하며, 육아휴직 기간 중 수령한 급여(회사지급) 또한 총소득에 포함됩니다.

Q310. 전년도 일부기간 휴직자로 정상재직기간 중 성과상여금과 명절휴가비를 받은 경우 월평균소득 산정은? (일부기간 휴직자의 명절휴가비, 주기적 상여금)

정상 근무한 기간 동안의 소득은 상여금을 포함하여 지급받은 과세대상 소득은 모두 소득산정대상에 포함됩니다. 다만, 정상근무한 일부기간 중에 명절휴가비, 성과상여금 등 반기별 1회 또는 매년 1회 주기로 지급되어 특정 월의 소득으로 보는 것이 불합리한 경우에는 “회사 내규, 근로계약서” 등 객관적인 증빙서류를 제출하여 해당 급여가 정기적, 반복적인 성격의 상여금임을 증빙된다면, 이를 지급주기에 따라 월할 계산하여 별도 합산합니다. (반기별 수령하는 성과급인 경우에는 해당 성과급 / 6, 년 1회 수령하는 성과급인 경우에는 해당 성과급 / 12로 월할 계산)

Q311. 코로나로 인하여 재직 중인 직장에서 매월 일정기간 유급휴직과 무급휴직을 번갈아가며 사용 중인 경우에는 월평균소득을 어떻게 산정하나요?

유급 및 무급 휴직기간이 명기된 “재직증명서”와 “갑종근로소득에 대한 원천징수영수증(직인날인)” 또는 “월별 소득자별 근로소득 원천징수부(직인날인)”를 제출하며, 지급된 총 급여를 정상재직 기간(유급휴직기간 포함)으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

※ 단, 이 경우에도 정기적 반복적인 성격의 성과금, 상여금을 수령한 경우라면 Q310과 같이 월할 계산합니다.

Q312. 전년도 일부기간 국외파견으로 국외소득이 발생한 경우 월평균소득 산정은?

특별공급의 소득산정은 비과세 소득이 제외된 과세소득을 기준으로 산정합니다. 따라서 비과세소득인 국외소득은 포함하지 않습니다. 다만, 국외소득이 발생한 기간 또한 정상재직기간에서 제외하여 산정합니다.

(예시: 전년도 1~3월 국내재직 후 4~12월 국외파견으로 국외소득이 발생한 경우 전년도 1~3월의 소득을 3으로 나누어 월평균소득을 산정)

신규취업자(금년도, 전년도) 및 이직자(금년도, 전년도)

Q313. 올해 신규취업자이거나 이직한 경우의 월평균소득 산정 방법은?

금년도의 갑종근로소득에 대한 원천징수영수증(직인날인) 또는 월별 소득자별 근로소득 원천징수부(직인날인)와 재직증명서(직인날인)를 제출하여 현재 직장에 취업한 날부터 입주자모집공고일까지의 총소득을 해당기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 만약 입주자모집공고일 및 당첨자 증빙서류 제출일자까지도 급여지급이 발생하지 않았다면, 전년도 동일직장, 동일직급, 동일호봉인 자의 근로소득 원천징수영수증을 제출하거나, 해당 직장의 연봉/근로계약서(직인날인)를 제출하여 월평균소득을 산정합니다.

Q314. 전년도 신규취업자이거나 이직한 경우의 월평균소득 산정 방법은?

연말정산 이후인 경우: 전년도 근로소득 원천징수영수증상의 ‘근무처별 소득명세’표상 ‘주(현)’ 총급여 금액을 ‘재직증명서(직인날인)’ 또는 건강보험자격득실확인서상 자격취득 일자로 나누어 월평균 소득을 산정합니다.
연말정산 이전인 경우: 전년도의 갑종근로소득에 대한 원천징수영수증(직인날인) 또는 월별 소득자별 근로소득 원천징수부(직인날인)와 재직증명서(직인날인)를 제출하여 현재 직장에 취업한 날부터 전년도 12.31.까지의 총소득을 해당기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

Q315. 이직하지 않았지만 근무하던 직장이 인수합병/영업양수도 등으로 사업자번호 또는 회사명이 변경되었습니다. 이 경우 소득산정은?

일반적으로 건강보험 자격득실확인서상 직장이 변경된 경우 이직으로 보지만, 이직이 아닌 근무하던 직장이 인수합병/영업양수도 등으로 인해 변경되었음을 아래의 방식을 모두 증빙하는 경우에 한하여는 이직으로 보지 않으며, 계속적인 근로자로 보아 월평균 소득을 산정합니다.

건강보험 자격득실확인서상 기존직장의 자격상실일과 변경된 직장의 자격획득일이 동일일자이면서,
분할·합병 전·후 기존직장의 인사발령 공문 또는 분할·합병을 명시하는 공문(상장 업체라면 공시자료 제출),
재직증명서(당초 재직일이 기재되어 분할·합병 후에도 계속 근무 중임을 확인) 또는 근로계약서(분할·합병 후에도 당초 계약조건이 동일하거나 유사하여 계속 근무 중임을 확인)를 제출.

Q316. 회사 계열사 내에서 인사발령으로 건강보험자격득실확인서의 직장가입자 및 사업자번호 등이 변경되었습니다. 이 경우 소득산정은?

일반적으로 건강보험 자격득실확인서상 직장이 변경된 경우 이직으로 보지만, 이직이 아닌 계열사 내 인사발령임을 아래의 방식을 모두 증빙한다면 계속적인 근로자로 보아 월평균소득을 산정합니다.

건강보험 자격득실확인서상 기존직장(A)의 자격상실일과 변경된 직장(B)의 자격획득일이 동일일자이면서,
기존직장(A)에서 변경된 직장(B)으로 근무지가 변경됨을 증명하는 인사발령 공문 등,
변경된 직장(B)에서 발급받은 재직증명서(기존직장(A)의 재직일이 포함되어 계속 근무 중임을 확인)를 제출.

Q317. 신규취업자(금년도, 전년도) 및 이직자(금년도, 전년도)로서 일부기간만 근무하였으나 성과급, 상여급 등을 받은 경우 월평균소득 산정은?

현재 해당 직장에서 근무한다면, 근무기간이 짧더라도 성과급을 포함해야 합니다. 다만, 정상근무한 일부기간 중에 명절휴가비, 성과상여금 등 반기별 1회 또는 매년 1회 주기로 지급되어 특정 월의 소득으로 보는 것이 불합리한 경우에는 “회사 내규, 근로계약서” 등 객관적인 증빙서류를 제출하여 해당 급여가 정기적, 반복적인 성격의 상여금임을 증빙한다면, 이를 지급주기에 따라 월할 계산하여 별도 합산합니다.

반기별 수령하는 성과급은 해당 성과급 / 6, 년 1회 수령하는 성과급은 해당성과급 / 12로 월할 계산합니다.

자영업자(일반과세자, 간이과제사, 면세사업자)

Q318. 계속적인 사업자의 소득증빙은 어떻게 하나요?

사업자의 경우에는 원칙적으로 전년도 소득금액증명원의 과세금액을 사업기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

다만, 종합소득 신고기간 미도래 등으로 전년도 소득금액증명원 발급 전인 경우에는 전전년도 소득금액증명원으로 월평균소득을 산정합니다.

Q319. 계속적인 자영업자이나 전년도 일부기간 휴업 후 현재까지 사업을 재개하지 않는 경우 소득산정은?

계속적인 자영업자가 전년도 일부기간 휴업 후 현재까지 사업을 재개하지 않는 경우에는 휴업기간 전 정상영업한 기간의 소득으로 월평균소득을 산정합니다. 이 경우, 자영업자는 전년도 소득금액증명과 함께 휴업사실증명을 별도로 제출하고, 사업소득(소득금액)을 휴업기간을 제외한 정상영업한 기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

Q320. 소득금액증명원 발급이 불가한 신규사업자의 경우 소득증빙 방안은?

사업자는 원칙적으로 전년도 소득금액증명원으로 월평균소득을 산정하나, 신고기간 미도래 등으로 소득금액증명원 발급이 불가한 신규사업자는 다음의 방법으로 소득을 산정합니다:

국민연금공단에서 연금산정용 가입내역서를 발급받아 기준소득월액으로 월평균소득을 산정.
국민연금에 가입하지 않은 경우, 공고일 이전 가장 가까운 시기에 신고한 부가가치세 신고서상의 과세표준금액 및 사업기간을 확인하여 월평균소득을 산정.
신규 사업자로서 부가가치세 확정신고 기간 이전인 경우, 부가가치세 예정신고 과세 표준금액을 해당 사업기간으로 나누어 월평균소득을 산정.

※ 부가가치세 신고서 상 세율 적용 전 매출과세표준 합계(9번) - 매입대상금액 합계(17번) 기준으로 산정.

Q321. 국민연금의 기준소득월액은 어떻게 확인하나요?

기준소득월액은 연금산정용 가입내역확인서에서 확인 가능합니다.

Q322. 입주자모집공고일 이후 국민연금을 가입해도 인정이 되나요?

청약의 적격심사와 관련한 모든 사항은 입주자모집공고일을 기준으로 판단합니다. 따라서, 입주자모집공고일 이후 가입한 국민연금과 관련한 사항은 소득산정 자료로 인정되지 않습니다.

※ 국민연금 가입일은 ‘국민연금 가입자 증명서’로 확인.

Q323. 부가가치세 확정신고 기간 이전인데, 예정신고 금액도 인정이 되나요?

일반사업자의 경우, 1~~3월, 7~~9월의 경우 예정신고 기간에 신고하므로, 부가가치세 예정 신고서 상 과세표준금액을 신고기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

Q324. 신규사업자로 소득금액증명원 발급도 안 되고 국민연금도 가입되어 있지 않으며, 부가가치세 신고기간도 미도래 하였습니다. 이 경우 소득산정은 어떻게 하나요?

객관적으로 소득산정을 증빙할 수 있는 자료를 제출할 수 없다면 적격심사를 진행할 수 없으며, 적격으로 볼 수 없습니다. 청약신청자는 소득 관련 자료 미제출로 인하여 불이익이 발생하지 않도록 본인의 소득 자료를 제출할 수 있는 상황 이후에 청약해야 합니다.

Q325. 부가가치세 신고서로 월평균소득은 어떻게 산정하나요?

부가가치세 신고서상의 과세표준금액은 매출과세표준 – 매입과세표준으로 산정하며, 해당 금액을 신고기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

※ 간이과세자는 과세표준 및 매출세액의 합계 – 공제세액의 합계로 산정.

Q326. 전전년도 사업개시를 하고 전년도에 소득신고를 하지 않았습니다. 이 경우 국민연금 또는 부가가치세로 소득을 산정할 수 있나요?

전전년도 사업을 개시한 경우라면 성실히 소득신고를 하였다면 전년도 소득금액증명원 발급이 가능하므로 반드시 소득금액증명원을 제출해야 하며, 그 외의 다른 서류(국민연금, 부가가치세 등)는 인정할 수 없습니다.

※ 단, 부가가치세, 세금계산서 등 매출이 발생하지 않아 신고할 내용이 없는 경우로서 사실증명(신고사실 없음)을 제출하는 경우에는 무소득으로 간주됩니다.

Q327. 전년도에 직장을 퇴사하고 신규로 사업장을 개설하였지만 현재까지 소득이 없습니다. 이 경우 소득산정은 어떻게 하나요?

자영업자가 사업소득이 없는 경우에는 전년도 사실증명(신고사실 없음)을 제출하여 소득이 없음을 증빙합니다. 다만, 전년도 일부기간 근로소득이 발생하여 전년도 사실증명(신고사실 없음)이 발급되지 않는 경우에는, 직장 재직여부 확인과 함께 전년도 소득금액증명을 제출하여 사업소득이 0원임을 확인하고 소득이 없는 것으로 추정합니다.

※ 전년도 신규사업장을 개설하고 입주자모집공고일 현재 전년도 사실증명(신고사실 없음) 발급기한 전인 경우에는 ‘국민연금 표준(기준)소득월액’ 또는 입주자모집공고일 이전으로서 공고일과 가까운 시기에 신고한 ‘부가가치세 신고자료’를 적용하여 소득을 추정합니다.

Q328. 사업자를 전년도 또는 금년도에 폐업하고 현재 무직인 경우 월평균소득 산정은?

입주자모집공고일 현재 무직이라면 무직자 기준으로 소득을 산정합니다. (전년도 1월 1일부터 입주자모집공고일까지의 총소득을 해당기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.)

※ 금년도 폐업자의 금년도 소득은 전년도 소득금액증명원으로 추정한 월평균소득으로 추정합니다.

Q329. 계속적인 개인사업자로 입주자모집공고일 현재 전년도 소득금액증명원이 발행 전일 때 전전년도 소득금액증명원을 제출해야 하는데, 이 서류 대신 금년 신규 사업자로 적용해서 서류 제출해도 되나요?

임의로 운용지침을 벗어난 산정방식은 인정하지 않습니다. 계속적인 사업자로 전년도 소득금액증명원 발급 전인 경우에는 전전년도 소득금액증명원을 제출하여야 합니다.

Q330. 배우자가 사업소득이 있는데 제3자와 공동명의로 되어 있습니다. 소득금액증명상 소득을 1/2로 나눠야 하나요? 아니면 전체소득으로 봐야 하나요?

사업자가 공동명의인 경우에도 소득세는 인별로 과세되므로 배우자의 종합소득세 신고용 소득금액증명원을 참조하여 소득산정합니다. 단, 신규사업자로서 부가가치세를 통한 추정소득 산정 시에는 사업장을 기준으로 산정되므로 지분율을 감안하여 계산하여야 합니다.

Q331. 간이과세자는 사업자 등록증을 제출하여 소득을 증빙할 수 있나요?

현재, 간이과세에 대한 소득기준이 상향(4800만원 → 8000만원)으로 개정됨에 따라 간이과세자 또한 일반과세자와 동일한 방식으로 소득을 산정하여야 합니다. 기존에 허용되었던 간이과세자의 사업자 등록증 제출만으로의 소득산정(연 4800만원 / 12개월 = 사업소득 400만원)은 현재에는 허용하지 않습니다.

※ ’21.11.16. 신혼부부 및 생애최초 특별공급 지침 개정 완료된 사항

Q332. 사업자인데 전년도 소득이 (-)로 신고되었습니다. 배우자는 근로소득자입니다. 민간분양 신혼부부 특별공급 시 외벌이로 봐야하나요? 맞벌이로 봐야하나요?

전년도 소득이 (-) 혹은 0원으로 신고된 경우라면, 맞벌이 기준이 아닌 외벌이 기준으로 체크해야 합니다. 부부 모두 소득이 있는 경우에만 ‘맞벌이’로 봅니다. 다만, 신혼부부 모두 소득이 있는 경우라 하더라도 부부 중 1인의 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 140% (신생아우선공급 및 소득우선공급의 경우는 100%)를 넘지 않아야 합니다.

Q333. 개인사업자이나 소속근로자가 있어 직장가입자로 건강보험에 가입되어 있는 경우 소득산정은? (사업자이나 건강보험 자격득실확인서상 직장가입자인 경우)

한 사업장에서 “대표 + 1인 이상의 직원“이 건강보험에 가입되어 있는 경우에는 건강보험 자격득실확인서상 “직장가입자”로 확인됩니다. 이 경우에도 사업자로 보아 해당 사업장에서 발생한 사업소득으로 월평균소득을 산정합니다.

Q334. 2개 사업을 운영하다가 폐업한 경우 소득산정 방법은?

소득산정은 입주자모집공고일을 기준으로 합니다. 따라서, 입주자모집공고일을 기준으로 현재 운영 중인 사업장을 기준으로 월평균소득을 산정하며, 폐업한 사업의 소득은 고려하지 않습니다. “종합소득세 과세표준 확정신고 및 납부계산서”의 사업소득명세에 사업별로 구분되어 있는 소득을 확인하여 폐업한 사업소득은 제외하고 현재 운영 중인 사업소득을 해당 사업장의 사업기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

Q335. 2개 이상의 사업을 운영하는 경우로서 일부 사업장에서 소득이 마이너스인 경우에 소득산정 방법? (복수 사업자)

사업자의 소득산정 시 종합소득세 신고를 완료하여 소득금액증명원이 발급되는 경우에는 소득세법상 사업자번호가 분리되더라도(여러 개의 사업장이 있더라도) 소득은 인별 합산하므로 소득금액증명의 사업소득금액을 기준으로 합니다. 다만, 신규사업자 등으로서 아직 소득금액증명원 발급기한 도래 전으로 서류 발급이 불가하여 부가가치세 신고자료 등으로 소득을 산정하는 경우에는 해당 사업장에 대한 소득이 마이너스인 부분은 0으로 처리하여 산정합니다.

예시) A사업장 2,000만원 / B사업장 -3,000만원 / C사업장 5,000만원인 경우 종합소득세의 경우 A+B+C 합산(4,000만원)을 사업기간으로 나누어 산정하고, 부가가치세의 경우 A+0+C 합산(7,000만원)을 사업기간으로 나누어 산정합니다.

법인대표자

Q336. 법인대표자의 소득산정은 어떻게 하나요?

계속적인 법인대표자의 경우에는 전년도 근로소득 원천징수영수증과 재무제표 및 원천징수이행명세서를 제출하여 근로소득과 배당소득의 합산금액을 근로기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

Q337. 법인대표자의 배당소득은 어떻게 확인하나요?

원칙적으로 배당소득은 월평균소득 계산 시 제외하나, 본인이 대표로 있는 법인에서 발생한 배당소득은 근로소득의 성격이 있는 것으로 보아 월평균소득 산정 시 포함합니다. 배당소득은 원천징수의무자(해당 법인)이 발급하는 “원천징수이행상황신고서”로 배당소득(A60)이 발생하였는지를 확인하고, 발생한 내역이 있는 경우에는 법인대표자에게 지급한 내역을 확인(배당소득 원천징수영수증을 수령)합니다.

Q338. 무보수 법인대표자로 근로소득이 발생하지 않습니다. 이 경우 소득산정은 어떻게 하나요?

무보수 법인대표자의 경우에는 자영업자와 동일한 기준으로 소득을 산정합니다. 법인의 재무제표를 제출하여 전년도 당기순이익을 법인대표자의 보수로 추정합니다.

※ 세법상 법인과 다르게 주택 청약에서의 소득산정 시에는 법인의 사업소득을 무보수 법인대표자의 소득으로 간주합니다.

Q339. 금년도 신규 개설한 무보수법인 대표자의 경우에는 소득산정은 어떻게 하나요?

자영업자와 동일한 방식으로 소득을 산정합니다. 재무제표 작성 이전의 경우에는 법인의 부가가치세 신고 자료로 소득을 산정합니다.

※ 무보수 법인대표자의 경우에는 국민연금으로는 법인에서 발생한 소득의 추정이 불가하므로 국민연금으로 소득을 추정하지 않습니다.

Q340. 당초에는 무보수 대표자였으나 근로소득을 받는 대표자로 변경이 가능한가요?

소득산정은 입주자모집공고일을 기준으로 합니다. 따라서, 입주자모집공고일 이전에 국민연금공단 등에 근로소득을 받는 것으로 신고하여 변경이 완료되었다면 변경된 사항으로 소득을 산정합니다. 다만, 입주자모집공고일 이전에 신청하였다고 하더라도 공고일 이후 변경되는 사항은 인정이 불가합니다.

프리랜서 및 기타 근로자(4대보험 미가입 근로자 등)

Q341. 근로소득자로 근무하다가 퇴사하여 현재는 일용직으로 근무하는 경우 소득산정은?

퇴사한 직장의 소득은 제외하고, 일용직 근로자로서의 소득을 기준으로 월평균소득을 산정합니다. “일용근로소득지급명세서”(해당직장/세무서)를 제출하며, 소득이 발생한 월을 기준으로 월할 계산합니다. 예를 들어, A직장에서 1, 2월, B직장에서 2, 3, 4월, C직장에서 11, 12월 근무한 경우라면 A, B, C직장에서의 총 급여를 실질적인 근로기간(1, 2, 3, 4, 11, 12월)인 6개월로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

※ 일용직 근로자는 3개월 미만으로 근로하는 것을 전제로 하며, ‘건강보험자격득실확인서’상 해당직장 및 직장가입자(일용)으로 기재됨에 따라 계속적인 일용직 근로자의 경우에는 회사를 이동하더라도 이직으로 보지 않습니다.

Q342. 종합소득세 신고대상자(보험모집인 및 방문판매원 등)의 월평균소득은?

종합소득세 신고대상자의 경우, 전년도 “소득금액증명원”의 사업(기타)소득금액을 소득 발생기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 계속적인 프리랜서로서 종합소득세 신고대상자는 전년도 소득금액증명원이 발급되기 전(1.1.~6.30.)인 경우라면 전전년도 종합소득세 소득금액증명원으로 소득을 추정합니다. 종합소득세 신고대상자가 아닌 경우에는 “거주자의 사업(기타)소득 원천징수영수증” 혹은 “거주자의 사업(기타)소득 지급명세서”상의 ‘해당년도 소득금액’을 수입발생기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 수입발생기간이 단기간으로, 사업소득 원천징수영수증 등의 발급이 어려운 경우에는 간이 지급명세서(사업소득)을 통해 월평균소득을 산정합니다. 프리랜서의 경우에도 근로(사업)기간 추정을 위하여 위촉 및 해촉증명서 등을 첨부하여야 하며, 근무처가 달라지더라도 이직으로 보지 않습니다.

Q343. 학원강사로 근무 중이나, 근로소득원천징수영수증이 발급되지 않는 경우 어떤 서류를 제출해야 하는지?

고용형태가 근로자가 아닌 경우에는 근로소득 원천징수영수증이 발급되지 않을 수 있습니다. 이 경우 소득금액증명원을 발급받거나 종합소득세 신고대상이 아닌 경우에는 거주자의 사업(기타)소득 원천징수영수증을 발급받아 재직기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. (위촉장 제출 필요)

Q344. 재직하던 직장이 폐업/소재불명 되어 전년도 소득자료 발급이 곤란한 경우?

건강보험자격득실확인서로 전년도에 해당 직장에 재직하였음을 확인하고, 재직하던 직장이 폐업/소재불명 및 소득신고를 하지 않아 불가피하게 전년도 소득자료 발급을 할 수 없음을 아래의 방법으로 입증하여야 합니다:

홈택스(www.hometax.go.kr)에서 전년도에 신고된 내용이 없음을 확인하거나 ("MY홈택스 → 연말정산/지급명세서 탭 → 지급명세서 제출내역" 조회)
과세관청에서 발급되는 전년도 ‘사실증명(신고사실 없음)’을 제출(7월 이후)
전전년도 해당 직장의 근로소득 원천징수영수증과 전전년도 및 전년도 건강보험 납입내역서를 제출하며, 건강보험 납입내역금액으로 전전년도와 전년도 급여의 인상폭이 크지 않음을 증빙하면 전전년도 급여로 전년도 월평균소득을 추정합니다.

Q345. 기초생활수급권자의 경우 소득을 어떻게 증빙하나요?

국민기초생활수급자증명서를 제출하여 청약자가 국민기초생활수급자임을 증명하는 경우에는 별도로 소득산정없이 해당 세대 전체가 기준소득 이하인 것으로 간주합니다.

※ 단, 기초생활수급권자라 하더라도 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 통산하여 5년 이상 소득세를 납부하여야 하며, 기초생활수급자증명서는 소득산정시에만 활용되는 것으로 소득세를 납부한 것을 의미하지는 않습니다.

Q346. 건강보험자격득실확인서의 발급이 어려운 의료급여 1종 및 2종 수급권자의 경우 어떻게 소득을 증빙해야 하는지?

의료급여 1종 및 2종 수급권자는 의료급여 수급권자임을 확인할 수 있는 서류(수급권자 자격취득 통보서, 지자체에서 발급)와 현재 근무하고 있는 직장의 전년도 근로소득 원천징수영수증 또는 전년도 소득금액증명원 및 사업자등록증 사본을 제출합니다. 소득이 없는 경우에는 과세관청 발급 가능한 ‘사실증명(신고사실 없음)’과 ‘비사업자 확인 각서’를 제출합니다.

Q347. 농업 종사자의 소득은 어떻게 산정하나요?

농업 종사자의 경우에는 전년도 소득금액증명원의 사업소득(소득금액)을 사업기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 단, 사실증명(신고사실 없음)을 제출하는 경우에는 무보수로 봅니다.

Q348. 농업 종사자이나 현재 연금을 수령하는 경우에는 소득은 어떻게 산정하나요?

농업 종사자의 경우에는 전년도 소득금액증명원의 사업소득(소득금액)을 사업기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 단, 종합소득세 신고대상자가 아닌 경우로서 연금을 수령하여 사실증명(신고사실 없음)이 발급되지 않는 경우에는 소득금액증명원 또는 연금소득 원천징수영수증을 발급받아 국민연금을 수령 중임을 증명한다면 사실증명(신고사실 없음)을 제출한 것으로 간주합니다. 또한, 연금소득은 월평균소득 산정 시 포함하지 않습니다.

Q349. 종교단체에서 급여를 지급받고 계속적인 종교인으로 활동하고 있습니다. 이 경우에는 월평균소득을 어떻게 산정하나요?

종교인 소득은 기타소득 또는 근로소득으로 신고되므로, 종교인에게 지급된 소득이 기타소득인 경우에는 전년도 소득금액증명을 제출하여 ‘종합소득세 신고(결정, 경정) 현황’의 기타소득(소득금액) 또는 ‘연말정산(지급명세서 제출) 현황’의 종교인소득(소득금액)에 기재된 종교인소득을 대상으로 소득산정하며, 근로소득인 경우에는 근로자의 월평균산정방법을 준용합니다.

※ 기타소득은 기준금액 이상 발생하여 종합소득세 대상이 되는 경우가 아니면 소득산정에서 제외하는 것이 원칙이나, 해당 소득이 근로를 제공하여 발생한 소득임을 근로계약서, 위촉장 또는 임명장 등의 서류로 증빙한다면 근로소득이 발생한 것으로 판단합니다.

근로소득과 사업소득이 동시에 발생하는 경우

Q350. 근로소득과 사업소득이 동시 발생할 경우 월평균소득 산정은?

입주자모집공고일 기준 근로소득과 사업소득이 동시에 발생할 경우, 근로 및 사업소득 모두 증빙하여야 합니다.

월평균소득 = (사업소득 / 사업기간) + (근로소득 / 근로기간)
- 사업소득 = 소득금액증명의 사업소득금액
- 근로소득 = 근로소득원천징수영수증의 (21) 총급여 또는 소득금액증명의 근로소득 수입금액(지급받은 총액)

Q351. 계속적인 근로소득자이나 최근 사업장을 개업하였습니다. 근로소득과 사업소득을 모두 증빙하여야 하나, 연말정산 전으로 소득금액증명원 발급이 되지 않는 경우 사업소득 산정은 어떻게 하나요?

계속적인 근로자이면서 신규사업자인 경우에 사업소득은 공고일 이전, 가장 가까운 시기에 신고한 부가가치세 신고서상의 과세금액 및 사업기간을 확인하여 월평균소득을 산정합니다. 또한, 부가가치세 확정신고 기간 이전인 경우, 부가가치세 예정신고 과세금액을 해당 사업기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

※ {부가가치세 신고서 상 세율 적용 전 매출액 합계(9번) - 매입액 합계(17번)} / 사업기간 (사업자등록증상 개업일자로부터 기산함)

※ 국민연금을 직장가입자로 납부할 경우 사업소득에 대한 추정이 곤란하며, 부가가치세 신고기간 미도래 등으로 사업소득 관련 자료를 제출하지 못하는 경우 부적격되오니, 청약신청자는 본인의 소득관련 자료를 제출할 수 있는 상황 이후에 청약을 신청하여야 합니다.

Q352. 계속적인 근로자이며, 사업자(자영업자)입니다. 그러나, 현재 재직 중인 직장은 장기휴직 중인 상황인데, 소득증빙은 어떻게 하나요?

계속적인 근로자이며, 자영업자인 경우에는 근로소득과 사업소득을 각각 산정하여 이를 합산하여야 합니다. 사업소득은 계속적인 자영업자 기준으로 전년도 발생한 사업소득으로 산정하며, 근로소득은 전년도 및 전전년도부터 계속하여 휴직 중이라면 과거 정상적으로 재직한 기간의 소득을 해당 재직기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다. 또한, 청약신청자는 휴직기간이 명기된 재직증명서 등을 제출하여 현재까지 계속 휴직 중임을 증빙하여야 합니다.

월평균소득 = (사업소득 / 사업기간) + (근로소득 / 근로기간)
- 사업소득 = 전년도 소득금액증명의 사업소득(소득금액)
- 근로소득 = 휴직 전 정상적으로 재직한 기간의 근로소득 원천징수영수증의 (21) 총급여 또는 소득금액증명의 근로소득(수입금액 또는 지급받은 총액)

Q353. 근로소득과 사업소득이 모두 있는 경우 연말정산 도래 시기별 소득 산정 방식

(CASE 1) 근로소득, 사업소득 연말정산 전인 경우 (입주자모집공고일이 1월 1일 이후 4월 1일 이전)
- 근로소득 및 사업소득 모두 전전년도 기준으로 산정
  - 사업소득 = 전전년도 소득금액증명의 사업소득(소득금액)
  - 근로소득 = 전전년도 근로소득원천징수영수증의 (21) 총급여 또는 전전년도 소득금액증명의 근로소득(수입금액 또는 지급받은 총액)
  - ⇒ 총 소득 = 사업소득 + 근로소득
(CASE 2) 근로소득은 연말정산 후, 사업소득은 연말정산 전인 경우 (입주자모집공고일이 4월 1일 이후 7월 1일 이전)
- 근로소득은 전년도 기준으로 사업소득은 전전년도 기준으로 산정
  - 사업소득 = 전전년도 소득금액증명의 사업소득(소득금액)
  - 근로소득 = 전년도 근로소득원천징수영수증의 (21) 총급여 또는 전년도 소득금액증명의 근로소득(수입금액 또는 지급받은 총액)
  - ⇒ 총 소득 = 사업소득 + 근로소득
(CASE 3) 근로소득, 사업소득 연말정산 후인 경우 (입주자모집공고일이 7월 1일 이후 1월 1일 이전)
- 근로소득, 사업소득 모두 전년도 기준으로 산정
  - 사업소득 = 전년도 소득금액증명의 사업소득(소득금액)
  - 근로소득 = 전년도 근로소득원천징수영수증의 (21) 총급여 또는 전년도 소득금액증명의 근로소득(수입금액 또는 지급받은 총액)
  - ⇒ 총 소득 = 사업소득 + 근로소득

- 본 게시물은 국토교통부가 발간한 '2024 주택청약 FAQ'를 정리하여 제공하였습니다.

2025년 경남서부권 기존주택 등 매입임대주택 입주자모집공고

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