오늘은 혼인 기간이 7년 이내인 신혼부부 중 자녀가 1명 이상인 분들에게 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급 중 더 유리한 유형이 무엇인지를 알아봅시다.

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有자녀 신혼부부가 지원 가능한 유형은?

혼인 기간이 7년 이내인 신혼부부는 자녀가 유무와 상관없이 민간분양, 공공분양 모두에서 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급을 지원할 수 있습니다.

즉, 자녀가 있는 신혼부부가 지원할 수 있는 특별공급 유형은 아래 네 가지 유형입니다. (노부모, 다자녀 특공 제외)

1. 공공분양 신혼부부 특별공급

2. 공공분양 생애최초 특별공급

3. 민간분양 신혼부부 특별공급

4. 민간분양 생애최초 특별공급

이 중 무엇이 가장 당첨 확률이 높고, 각각 어떤 사람에게 유리할까요?

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(공공) 신혼부부 VS 생애최초

✔ 공공분양 신혼부부 특별공급 당첨자 선정방식

1) 소득 우선공급 > 소득 일반공급

신혼부부 특별공급은 기본적으로 소득이 더 낮은 사람에게 더 많은 양의 물량을 우선 공급합니다. 쉽게 말하자면 더 많은 TO가 있는 곳에 더 빡빡한 기준이 있는 것입니다. 즉, 우선공급 대상자가 일반공급 대상자보다 당첨될 확률이 더 높습니다.

소득이 낮아 더 많은 물량을 나눠갖게 될 사람들을 우선 공급 대상자, 소득이 우선 공급 대상자 보다 높은 사람들을 일반 공급 대상자로 분류합니다. 우선 공급 대상자가 나눠갖는 물량은 전체 신혼부부 특별공급 물량의 70%이며, 일반 공급 대상자가 나눠갖는 물량을 나머지 30%입니다.

따라서 더 적은 경쟁률로 더 많은 많은 물량을 나누어 가질 수 있는 우선공급 대상자가 되는 것이 중요합니다.

< 공공 신혼부부 특별공급 - 우선공급 소득 기준 >

2) 1순위 > 2순위

우선 공급 물량 또는 일반 공급 물량 중 자녀가 있는 신혼부부 또는 한 부모 가족에게 1순위로 당첨자로 선정하고, 다음으로는 자녀가 없는 신혼부부 또는 예비 신혼부부에게 2순위로 물량을 배정합니다. 따라서 자녀가 있는 신혼부부는 같은 소득구간 내에 있는 자녀가 없는 부부 보다 더 유리한 순번으로 주택을 공급받을 수 있습니다.

3) 신혼부부 특별공급 배점 높은 순

그렇다면, 같은 1순위인 자녀가 있는 신혼부부들과 한 부모 가족 중에서는 어떻게 선정 순서가 결정될까요? 바로 공공분양에서만 사용되는 신혼부부 특별공급 배점이 높은 사람 순입니다. 신혼부부 특별공급 배점의 항목은 아래와 같습니다.

< 공공 신혼부부 특별공급 - 배점 항목, 배점 기준 >

최대 13점 중 '해당 주택 건설지역 연속 거주 기간 항목'과 '주택청약종합저축 납입 횟수 항목'은 거의 모든 사람들이 만점인 항목입니다. 그렇다면 당첨을 결정짓는 항목은 '자녀의 수' 항목과 '혼인 기간' 항목인데요, 종합해 보자면 혼인 기간은 짧을수록 자녀의 수는 많을수록 당첨 확률이 높아집니다.

김은혜 의원실 자료에 따르면 2018년 5월부터 2020년 8월까지 청약에 당첨된 신혼부부 가운데 자녀가 없는 이들은 9.9%, 그중 두 자녀를 가진 이들이 63%로 가장 많았고, 1자녀는 25%, 3자녀는 3%로 그 뒤를 이었다고 합니다. (출처 : 조선일보 2021-08-18)

이처럼 공공분양의 신혼부부 특별공급은 자녀가 많을수록 당첨에 유리하기 때문에 "공공 신특 = 다자녀 특별공급"이라는 말도 생겨났답니다🥲

✔ 공공분양 생애최초 특별공급 당첨자 선정방식

1) 소득 우선공급 > 소득 일반공급

생애최초 특별공급에서 역시 신혼부부 특별공급과 마찬가지로 소득을 기준으로 우선 공급 대상자와 일반공급 대상자를 나눕니다. 우선 공급 물량은 전체 생애최초 특별공급 물량의 70%로 소득 일반공급 물량(30%)에 비해 2배 이상 많습니다.

2) 추첨

같은 소득 구간 내에서는 추첨을 통해 당첨자를 선정하기 때문에 최대한 많은 물량을 나누어 가질 수 있는 우선공급 대상자가 되는 것이 무엇보다 중요합니다.

< 공공 생애최초 특별공급 - 우선공급 소득 기준 >

✔ 공공분양 신혼부부 vs 생애최초

그렇다면 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 사이에서 더 유리한 것은 무엇일까요?

1) 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높다는 것은 동일

결국 소득이 낮을수록 더 많은 물량을 나눠가질 기회가 있어 더 유리하다는 것은 동일합니다. 우선 공급 대상자의 소득 범위 역시 전년도 도시 근로자 가구원 수별 월평균 소득 기준의 100%인 6,208,934원 이하로 동일합니다. 결국 우선 공급 물량을 놓고 얼마나 더 많은 사람들이 경쟁을 하느냐가 중요한 문제입니다.

2) 신혼부부 특별공급이 경쟁률이 더 낮다

각 공급유형에 지원할 수 있는 지원자 풀(pool)을 살펴보면 생애최초 특별공급에 지원할 수 있는 사람들이 훨씬 많습니다. 이유인즉슨 신혼부부 특별공급에 지원할 수 있는 기간은 혼인 기간인 7년 이내인 사람들로 한정적이기 때문입니다. 그에 반해 생애최초 특별공급은 혼인 기간이 70년이 넘어도 생애 첫 주택 구매자에 해당하면 지원이 가능합니다.

3) 신혼부부 특별공급이 물량이 더 많다

또한, 신혼부부 특별공급의 공급물량이 생애최초 특별공급의 공급물량 보다 더 많습니다. 공공 주택에서는 전체 물량의 최대 30%가 신혼부부 특별공급에, 최대 25%가 생애최초 특별공급 물량입니다. 즉, 생애최초 특별공급이 물량도 더 적고, 지원자가 더 많은 유형입니다.

따라서 같은 소득이라면 경쟁률도 낮고, 물량은 많은 신혼부부 특별공급으로 지원하시는 게 좋습니다.

< 공공분양 특별공급 비율 >

4) 배점이 9점 이하면 생애최초 특별공급

단, 앞서 보았듯이 공공분양 신혼부부 특별공급에서는 같은 순위 내에서 신혼부부 특별공급 배점이 높은 순으로 당첨자를 선정합니다. 2018 ~ 2020년까지의 자료에 따르면 주요 수도권 공고에서 신혼부부 특별공급 배점 당첨선은 9점~12점이었습니다.

따라서 9점이 채 안 되는 점수라면 차라리 생애최초 특별공급으로 지원하여 오히려 당첨 확률을 높일 수 있는 선택입니다.

< 수도권 공공분양 신혼부부 특별공급 배점 당첨선 >

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(민간) 신혼부부 VS 생애최초

✔ 민간분양 신혼부부 특별공급 당첨자 선정방식

1) 소득 우선공급 > 소득 일반공급

민간분양 신혼부부 특별공급 역시 소득을 기준으로 지원자를 나눈 다음 소득이 더 낮은 그룹에 더 많은 물량을 우선공급을 하는데요, 우선 공급 물량은 신혼부부 특별공급 물량 중 50%가 주어집니다. 나머지 물량 중 20%는 일반공급 대상자에게, 30%는 추첨제 대상자에게 주어집니다.

민간분양 신혼부부 특별공급에선 최대 소득 커트라인을 초과하더라도 세대 전체가 보유한 부동산 자산가액 합계가 3억 3100만 원 이하이면 추첨제로 지원이 가능합니다. 소득을 초과하지 않을 경우엔 부동산 자산을 고려하지 않습니다.

<민간 신혼부부 특별공급 우선공급 소득기준>

2) 1순위 > 2순위

이후 우선 공급 물량을 자녀가 있는 신혼부부에게 1순위로 당첨자로 선정하고, 다음으로는 자녀가 없는 신혼부부에게 2순위로 물량을 배정합니다. 따라서 자녀가 있는 신혼부부는 같은 소득구간 내에 있는 자녀가 없는 부부 또는 *혼인기간 중에 주택을 처분한 사람보다 더 유리한 순번으로 주택을 공급받을 수 있습니다.

3) 미성년 자녀가 많은 순

그럼 같은 소득구간 내 같은 1순위 자격을 갖는 신혼부부 중에선 어떻게 당첨자를 선정할까요? 이들 중에서는 해당지역에 거주하는 사람을 우선으로 하여 미성년 자녀 수가 많은 순으로 당첨자를 선정합니다. (자녀 수가 같을 경우 추첨)

즉, 공공분양과 마찬가지로 민영 신혼부부 특별공급에서 또한 추첨제 대상자가 아니라면 자녀 수가 많은 부부가 유리합니다. 신혼부부 특별공급이 다자녀 특별공급이라는 말이 괜히 생긴 게 아니죠? 🥲

✔ 민간분양 생애최초 특별공급 당첨자 선정방식

1) 소득 우선공급 > 소득 일반공급

민간분양 생애최초 특별공급 역시 소득을 기준으로 지원자를 나눈 다음 소득이 더 낮은 그룹에 더 많은 물량을 우선공급을 하는데요, 우선 공급 물량은 생애최초 특별공급 물량 중 50%가 주어집니다. 나머지 물량 중 20%는 일반공급 대상자에게, 30%는 추첨제 대상자에게 주어집니다.

생애최초 특별공급 역시 최대 소득 기준을 초과하더라도 세대 전체가 보유한 부동산 자산가액 합계가 3억 3100만 원 이하이면 추첨제로 지원이 가능합니다. 소득을 초과하지 않을 경우엔 부동산 자산을 고려하지 않습니다.

<민간 생애최초 특별공급 우선공급 소득기준>

2) 추첨

이후 같은 소득 구간 내에서 물량을 배정할 때는 추첨을 통해 당첨자를 선정합니다. 즉, 민간분양의 생애최초 특별공급에서도 공공분양과 마찬가지로 오직 우선공급 대상자가 되어 많은 물량을 나눠가질 기회를 얻는 것이 중요합니다.

✔ 민간분양 신혼부부 VS 생애최초

그렇다면 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 사이에서 더 유리한 것은 무엇일까요?

1) 같은 우선 공급이면 신혼부부 특별공급

결국 소득이 낮을수록 더 많은 물량을 나눠가질 기회가 있어 더 유리하다는 것은 동일합니다. 하지만 우선 공급을 받기 위한 소득 커트라인은 신혼부부 특별공급이 더 낮습니다. 외벌이 3인 가구 기준 신혼부부 특별공급 우선 공급 소득 커트라인은 전년도 도시 근로자 가구원 수별 월평균 소득 기준의 100% 이하인 반면, 3인 가구 기준 생애최초 특별공급의 우선 공급 소득 커트라인은 전년도 도시 근로자 가구원 수별 월평균 소득 기준의 130% 이하입니다.

즉, 생애최초 특별공급에서는 더 많은 사람들이 우선 공급 대상자가 될 수 있고, 경쟁도 더 높아집니다. 같은 소득에 신혼부부 특별공급으로 우선공급을 받을 수 있는 소득이라면 신혼부부 특별공급에 지원하시는 게 더 당첨확률을 높일 수 있겠죠?

2) 같은 신혼부부면 신혼부부 특별공급

민간분양 역시 공공분양과 마찬가지로 신혼부부는 혼인기간이 7년 이내여야 한다는 시간제한적인 조건이 있는 반면에 생애최초 특별공급에는 이러한 조건이 없어 지원할 수 있는 사람들이 훨씬 많습니다.

뿐만 아니라 민간분양의 생애최초 특별공급에는 혼인을 하지 않은 1인 가구까지도 지원할 수 있어 훨씬 지원자 pool이 높습니다.

3) 아이가 한 명이면 생애최초 특별공급

앞서 보았듯이 신혼부부 특별공급에서는 자녀가 있는 1순위 부부들 사이에서 자녀가 더 많은 순으로 당첨자를 선정합니다. 그렇기 때문에 대부분의 신혼부부 특별공급 당첨자들은 아이가 2명 이상인 경우가 많습니다. 인기가 많은 지역, 인기가 많은 매물일수록 자녀가 더 많은 사람들이 신혼부부 특별공급에 지원하겠죠? 이때 자녀가 1명인 신혼부부는 생애최초 특별공급에서 우선공급 대상자로 지원하여 위험을 줄여볼 수 있습니다.

여러분들께 많은 도움이 되셨길 바라며,

이상 맞춤분양이었습니다 :)

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