9.7 부동산 대출 규제 총정리, 이것만 보면 끝!

지난 9월 7일, 정부는 다시 한번 부동산과 관련해 대책 회의를 열었어요.

모두가 알다시피 가계부채 관련 회의는 이번이 처음이 아닌데요.

이번 「긴급 가계부채 점검회의」는 지난 6월 27일에 발표된 「가계부채 관리 강화 방안」(이하 6.27대책)을 점검하고 개선하기 위해 열렸어요.

이번 9.7 부동산 대출 규제는 왜 시행되는지,

배경부터 규제 내용까지!

지블이 알기 쉽게 정리해 볼게요.

9.7 부동산 대출 규제, 왜 열렸을까?

9.7 부동산 대출 규제는 6.7대책의 후속 조치라고 볼 수 있어요. 그렇다면, 먼저 6.7대책을 알면 이번 대출 규제에 대해서 이해하기가 더 쉽겠죠?

1. 9.7 부동산 대출 규제, 먼저 6.27대책부터

25년 6월 7일, 정부는 가계부채 관리 강화 방안을 이야기하기 위해서 모였어요. 대책은 대부분 주택담보대출(주담대)을 기준으로 세워졌어요.

정부는 왜, 가계부채 관리에서 주담대를 중심으로 대책을 세웠을까요?

현재 우리나라 가계대출 중에서 가장 높은 비율을 차지하는 것이 주담대예요. 그래서 주담대를 집중적으로 관리하고, 이를 통해 가계대출의 전반적인 규모를 줄이고자 했어요.

정부는 이와 함께 부동산 시장을 투자 중심에서 실거주자 중심으로 전환하고자 했어요. 무주택자, 실수요자들이 주거 안정을 이룰 수 있도록 만들기 위해서 말이죠.

다음은 6.27대책에서 결정된 관리 방안이에요. 이해하기 쉽도록 카드뉴스로 정리했어요!

※ 6.27대책에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 참고해 주세요!

🔗링크: https://zibble.kr/content/125

금융위원회는 이러한 방법을 통해 주담대를 중심으로 가계부채 관리하려고 했어요. 또한 대책 회의에서는 이후 매주 가계부채 동향을 확인하고, 필요시 추가적인 조치를 시행하겠다고 했어요.

여기서 이야기하는 ‘추가적인 조치’를 위해 9월 7일, 「긴급 가계부채 점검회의」가 진행된 거예요.

그럼 9.7 부동산 대출 규제는 왜 시행했을까요?

2. 9.7 부동산 대출 규제, 시행 배경

앞에서 계속 이야기했듯, 정부는 늘어나는 가계부채를 관리하고자 주담대를 집중적으로 다뤘어요. 다행히 가계부채 증가세는 6.27대책 이후에 둔화했답니다.

하지만 무뎌졌던 가계부채 증가세가 8월에 다소 확대되었고, 일부 지역의 주택가격 상승세도 지속됐어요.

금융권의 가계대출 증가액을 살펴보면 7월에 +2.2조 원이었는데, 8월에는 +4조 원대로 늘어났다고 해요. 가계대출 증가세는 전년 동월(+9.7조 원) 대비 증가폭이 대폭 줄었지만, 전월(+2.3조 원) 대비 다소 늘어난 게 문제였죠.

또한 최근 금리 인하에 대한 기대감이 높아지면서, 부동산 가격 상승에 대한 기대감도 같이 높아졌어요.

6.27대책 회의는 실거주자 중심의 시장으로 전환하기 위해서였었죠? 그래서 대한민국 금융위원회는 6.27대책에서 결정된 내용을 일부 보강한 추가적인 대책이 필요하다고 판단했어요. 그래서「긴급 가계부채 점검회의」를 개최했다고 해요.

그렇다면, 이번 9.7 부동산 대출 규제는 어떤 방식으로 시행됐을까요? 지블과 함께 알아보도록 해요.

9.7 부동산 대출 규제 ① 규제지역 LTV 강화(25.09.08부터 시행)

현재 규제지역은 서울시 4개 자치구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)로 지정되어 있는데요.

기존 규제지역에 적용되는 주담대의 LTV(담보인정비율, Loan to Value ratio) 상한은 50%였으나, 40%로 강화했어요.

금융위원회는 주택가격과 대출규모가 상대적으로 큰 규제지역 내 대출수요를 억제하기 위해서라고 입장을 밝혔어요. 이는 주택가격 상승 심리를 진정시키고, 가계 및 금융회사의 건전성 관리를 강화하려는 목적이에요.

시행일(25년 9월 8일) 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주, 또는 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에게는 기존 규정(규제지역 LTV 50%)이 적용된다고 해요.

가장 중요한 건, 모두 ‘무주택자(주택 처분 예정자 포함)’에게만 해당되는 내용이에요. 앞선 6.27대책에서 수도권‧규제지역 내 추가 주택 구입 목적의 주담대를 금지했었죠?

*규제지역: 정부에서 부동산 투기를 방지하고, 주택 시장 안정화를 위해 지정해서 관리하고 있어요. 현재 규제지역 - 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구), 용산구

9.7 부동산 대출 규제 ② 주택매매·임대사업자 대출 제한(LTV=0%) (25.09.08부터 시행)

기존에 주택 사업자(주택매매사업자·주택임대사업자)의 주담대는 규제지역에서 LTV 30%, 수도권 내 비규제지역에서 LTV 60%가 적용됐어요.

그러나 9.7 부동산 대출 규제 이후에는 수도권 및 규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대가 불가능해졌답니다. 드물게 개인이 가계대출 규제를 우회하기 위해 사업자로 대출을 받기도 하는데요. 금융위원회는 사업자 대출이 가계대출 규제의 우회 수단이 되는 걸 방지하기 위해서라고 언급했어요.

또한 해당 부동산 대출 규제는 가계부채의 질적 관리를 강화하고, 부동산 시장의 투기적 수요를 억제하려는 목적이 커요.

그러나 주택 사업자의 대출이 불가능해지면, 주택 사업자들은 임대용 주택을 매입하거나 신규로 건설하는 데 필요한 자금 조달이 어려워질 가능성이 있어요.

그렇게 되면 시장에 새로 공급되는 임대주택의 수가 줄어들거나 기존에 있던 임대주택의 공급도 줄어들 수 있답니다.

따라서 임대주택 공급 위축과 같은 부작용을 고려해, 국토부 장관이 인정하는 경우에는 예외를 허용한다고 해요.

*예외: ‘신규 건설 주택 담보 대출’, ‘공익법인’, ‘기존 임차인의 보증금 반환 목적’ 등

해당 내용은‘신규 주택 사업자’뿐만 아니라 ‘기존의 주택 사업자’ 모두에게 적용되는 사항이에요.

그리고 임차보증금 반환 목적 대출이 예외인 이유는, 임차인들을 보호하기 위해서라고 볼 수 있어요.

임차인들이 보증금을 받지 못하는 피해를 방지하고, ‘서민 주거 안정’이라는 측면을 고려한 예외 조항이랍니다.

또한 주택 사업자의 주담대 제한은 ‘담보주택 소재지 기준’이에요.

즉, 주택 사업자가 지방 주택을 담보로 주담대를 받는 것은 가능하다는 뜻이에요. 하지만 주택 사업자가 수도권·규제지역 내에서 주택을 취득하기 위해 지방 주택을 담보로 대출을 받는 것은 금지라고 해요.

쉽게 말해서 지방에 있는 주택을 은행에 담보로 해서 대출을 받고, 그 대출금으로 수도권·규제지역 내 주택을 구매할 수 없어요.

그럼, 주상복합을 담보로 하는 건 어떻게 할까요?

주상복합은 말 그대로 주택과 상가가 같이 있는 건물이죠. 이 경우에는 주택 비율이 50%를 초과하는 물건을 담보로 받은 대출은 ‘주택매매·임대사업자 대출(주담대)’로 분류되어 담보 대출이 불가능해요.

주택 비율이 50% 이하라면 (주택이 아닌) 사업자 담보대출이 가능하겠죠?

9.7 부동산 대출 규제 ③1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출한도 일원화(25.09.08부터 시행)

기존에는 전세보증기관 3사*는 기관별로 1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출 한도가 다르게 운영됐어요.

하지만 이번 회의를 통해 1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출 한도를 2억 원으로 일원화했어요.

이는 최근 빠르게 증가하고 있는 전세대출에 대한 관리를 추가로 강화하기 위함인데요. 왜 금융위원회는 이번에도 전세대출까지 건드렸을까요?

금융위원회가 동향을 확인해 보니, 전세대출 증가율이 가계대출 증가율을 크게 넘어서는 경향을 보였다고 해요.

2015년부터 2024년까지 연평균 가계대출 증가율은 5.8%였어요.

하지만 같은 기간 동안 연평균 전세대출 증가율은 18.5%나 됐어요. 전세대출이 최근 빠르게 증가하고 있죠.

따라서 전세대출을 통한 우회 대출과 과도한 대출 수요를 억제하려는 조치가 필요했어요. 그러기 위해서 전세대출 한도를 일원화했답니다.

*전세보증기관 3사: SGI(서울보증보험), HF(주택금융공사), HUG(주택도시보증공사)

그럼 1주택자가 전세대출을 받기 위해서, 보유한 주택의 위치도 중요할까요?

아니에요.

보유한 주택 소재지와 상관없이, 1주택자는 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 이용할 경우에 한도 2억 원이 적용돼요.

그리고 1주택자가 전세대출을 실행하고, 이후에 주택을 구입한다면 어떻게 될까요?

추가로 주택을 구입할 경우에는 다주택자가 되기에, 전세대출은 즉시 회수가 돼요.

현재 다주택자 등에 대한 전세대출 보증이 제한되어 있기 때문이에요.

기존 전세대출 이용자는 어떻게 될까요?

기존 주택의 계약 갱신 등으로 인해 전세대출 만기를 연장할 경우, 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 대책 시행일 이전인 9월 7일까지 체결됐다면 규정이 바뀌기 전까지의 한도로 이어갈 수 있어요.

하지만 전세대출 만기 연장을 할 때 대출금액을 증액한다면 변경된 규정(한도 2억)이 적용돼요. 실수요자들의 피해를 막고, 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하기 위해서랍니다.

전세대출과 관련해서, 보증공급과 보증비율 축소에 대해 걱정하는 분들이 계실 텐데요.

이는 당장 진행하진 않는다고 해요.

금융위원회는 급격한 보증비율 축소로 차주들이 어려워지는 것 또한 고려해야 한다고 밝혔어요.

이후 부동산 시장 상황과 가계대출 추이 등을 검토하며 보증비율 추가 인하 여부를 검토한다고 해요.

(보증비율은 이미 2025년 6월과 7월에 걸쳐 단계적으로 축소가 됐다고 해요.)

9.7 부동산 대출 규제 ④ 주담대 금액별 주신보 출연요율 차등 적용(26년 4월부터 시행)

먼저, ‘주신보(주택금융신용보증기금)’와 ‘출연요율’이 뭘까요?

‘주신보’는 은행들이 주담대를 해줄 때 발생할 수 있는 위험을 보증해 주는 역할을 해요. 여기서 말하는 위험은 채무자의 채무불이행도 포함이에요.

그리고 ‘출연요율’은 은행들이 주신보에 매년 내야 하는 일종의 수수료 또는 부담금이에요. 주신보가 보증을 해주는 대신 그에 대하여 돈을 내는 거죠.

근데 이게 우리와 무슨 관련이 있을까요?

기존에는 출연요율을 정하는 기준이 ‘대출의 종류’였어요.

즉, 은행은 대출의 종류만 같다면 대출 금액과 상관없이 같은 금액을 지불해요.

그렇다면 은행은 고액의 주담대를 많이 할수록 돈을 더 남길 수 있겠죠?

그래서 금융위원회는 이를 방지하기 위해, 출연요율을 ‘대출의 종류’가 아니라 ‘대출 금액의 크기’로 적용하려고 해요.

대출 금액이 높아지면 은행도 지불할 금액이 많아지기 때문에, 고액 주담대 권유가 줄어들 거라고 기대하고 있어요.

이 제도는 26년 4월부터 적용이 되는데요.

25년에 취급한 대출액을 토대로 26년 3월에 최종 수수료율이 산정이 되고, 26년 4월부터 27년 3월까지 이 요율이 적용된다고 해요.

9.7 부동산 대출 규제 한 장 요약!

그럼 9.7 부동산 대출 규제, 지블과 함께 간단하게 정리해 볼까요?

9.7 부동산 대출 규제, 그 이후…

그렇다면 9.7 부동산 대출 규제 이후에는 어떤 식으로 관리가 될까요?

정부와 관계기관들은 다음과 같이 관리와 모니터링을 진행한다고 해요.

밀착 모니터링 및 현장 점검

주기적인 회의 개최

일관된 관리 기조 유지

시장 상황 엄중 모니터링 및 상황별 대응 계획 시행

금융회사의 규제 준수 강조

전세대출 다주택자 여부 점검

이렇게 금융당국은 6.27대책과 함께 9.7 부동산 대출 규제가 시장에 효과적으로 적용되는지, 그리고 예상치 못한 부작용이 생길 경우에 이를 최소화해서 시장의 거시 건전성을 확보하는 데 중점을 둘 것이라고 밝혔어요.

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에디터의 한마디

이렇게 긴 글을 끝까지 읽다니,

집을 위한 습관, 지블(Zibble)🏡