[2.12 부동산대책] 다주택자 양도세 중과, 5월 9일부터 다시 시작돼요

2026.2.12 정부 발표, 쉽게 정리해드릴게요

다주택자 양도소득세 중과 유예, 2026년 5월 9일에 진짜 끝나요. 대신 정부가 임차인 보호와 다주택자 매도 기회를 위한 보완책을 함께 내놨어요.

'양도소득세 중과 유예'가 뭔데요?

집을 팔면 생기는 이익에 '양도소득세'라는 세금이 붙어요. 그런데 집을 2채 이상 가진 사람(다주택자)이 조정대상지역 내 집을 팔 때는 일반 세율에 추가 세율(중과세율)이 더 붙거든요. (2주택자: 기본세율 + 20%p, 3주택 이상: 기본세율 + 30%p)

그런데 정부가 부동산 시장 안정 등을 이유로 이 중과를 한시적으로 면제해줬어요. 이게 바로 양도세 중과 유예예요. 그리고 이 유예 기간이 2026년 5월 9일에 끝나요.

그럼 5월 9일 이후에는 어떻게 되는 건가요?

5월 9일부터는 조정대상지역에 있는 집을 파는 다주택자에게 다시 중과세율이 적용돼요. 하지만 정부가 갑자기 끊어버리는 건 아니고, 세입자(임차인) 보호와 다주택자의 매도 기회 확보를 위해 보완 방안을 마련했어요. 크게 3가지로 나눌 수 있어요.

양도세 중과 유예 종료 보완책 4가지

1. 5월 9일 이전 계약, 4개월 이내 등기 시 유예

쉽게 말하면, "유예가 끝나기 전에 계약까지 마쳤다면, 잔금 치를 시간은 *4개월 드릴게요"라는 뜻이에요. 아래 조건을 모두 충족하면 양도세 중과가 적용되지 않아요.

① 5월 9일 이전에 *매매계약을 체결하고,

② 계약일로부터 4개월(**신규 조정대상지역은 6개월) 이내에 잔금·등기까지 마무리

*가계약이나 사전 약정만으로는 안 돼요. 반드시 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 서류로 확인돼야 해요.

**작년 10월 16일에 새로 조정대상지역으로 지정된 곳들이에요. 갑자기 중과 대상이 됐으니, 기존 지역보다 2개월 더 여유를 줬어요. 토지거래허가를 받아야 하는 경우에도 허가일로부터 6개월 이내 입주하면 돼요.

2. 임대 중인 주택 (세입자가 있는 집) 실거주 유예

다주택자가 집을 팔고 싶은데, 세입자가 살고 있어서 바로 실거주를 못하는 경우가 있잖아요. 이런 상황을 위해 실거주 의무를 제한적으로 완화했어요.

① 세입자의 현재 임대차계약 최초 종료일까지 실거주 의무가 유예돼요.

② 단, 늦어도 2028년 2월 11일(발표일로부터 2년)까지는 입주해야 해요.

예를 들어, 세입자 계약이 2027년 6월에 끝난다면, 그때까지는 실거주하지 않아도 괜찮아요. 하지만 계약이 2029년에 끝나더라도 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주해야 해요.

3. 주택담보대출 전입신고 의무 유예

수도권·규제지역에서 집을 사려고 주담대를 받으면, 원래 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입신고를 해야 해요.

그런데 세입자가 있는 집을 산 경우에는 바로 전입이 어렵잖아요? 그래서 이번 보완책에서는 전입 시한을 "대출 실행일로부터 6개월" 또는 "임대차계약 만료일로부터 1개월" 중 더 늦은 시점까지로 늘려줬어요.

단, 이 혜택은 다주택자가 무주택자에게 파는 경우에만 적용돼요. 매도인이 다주택자이고, 매수인이 무주택자여야 해요.

📌 한눈에 보기

지역	매도인	매수자	세입자	이용가능한 혜택	조건
기존 조정지역(강남3구, 용산)	다주택	제한없음	없음	① 양도세 중과 면제	5.9전 계약 + 4개월 내 잔금 등기
기존 조정지역(강남3구, 용산)	다주택	무주택	있음	① 양도세 중과 면제 ② 실거주유예 ③ 주담대 전입 유예	5.9전 계약 + 4개월 내 잔금 등기
신규 조정지역	다주택	제한없음	있음(임차기한 6개월 미만)	① 양도세 중과 면제	5.9전 계약 + 6개월 내 잔금 등기
신규 조정지역	다주택	무주택	상관 x	① 양도세 중과 면제 ② 실거주유예 ③ 주담대 전입 유예	5.9전 계약 + 6개월 내 잔금 등기

그래서, 나한테 해당되는 걸까요?

👤 조정대상지역 내 집을 팔 계획이 있는 다주택자

→ 5월 9일 전에 매매계약을 서두르는 게 유리할 수 있어요.

👤 세입자가 있는 집을 매수하려는 무주택자

→ 실거주 의무 유예 혜택, 주담대 전입의무 유예 혜택을 활용할 수 있어요.

👤 세입자

→ 임차기간이 6개월 미만으로 남았고, 다주택자 매물에 거주하는지 확인해요. 이번 대책으로 인해 *계약갱신청구권 행사가 어려워질 수 있어요.

*계약갱신청구권이란? 세입자가 집주인에게 계약을 한 번 더 연장해 달라고 요청할 수 있는 권리예요.

앞으로 어떤 일이 벌어질까요?

※여기서부터는 정책 설명이 아니라, 시장 반응에 대한 분석이에요

이번 대책은 겉으로는 "다주택자에게 매도 기회를 준다"는 취지예요. 하지만 자세히 뜯어보면,특정 조건의 매물만 거래가 가능하고, 살 수 있는 사람도 한정돼 있어서 시장이 예상과 다르게 흘러갈 수 있다는 의견이 있어요. 이번 대책으로 실질적으로 거래될 수 있는 물건은 꽤 제한적이에요.

◼︎ 거래가 활발할 매물: 다주택자 매물 중 임차 종료가 대략 9월~11월 사이인 물건들

◼︎ 거래가 어려운 매물: 위 조건에 해당하지 않는 다주택자 매물, 1주택자 매물 (기존 매물잠김 상태 그대로)

5월 9일이라는 데드라인이 다가오면서, 다주택자들은 급하게 매물을 내놓을 수밖에 없어요. 그런데 이 매물을 살 수 있는 사람이 많지 않아요. 세입자가 6개월 이상 남은 매물은 무주택 현금부자만 살 수 있거든요. 반면, 세입자가 6개월 미만 남은 매물은 유주택자도 살 수 있어요. 곧 실입주도 가능하니까 매수 매력이 훨씬 높죠. 자연스럽게 수요가 이쪽을 몰릴 것이에요.

이 글은 2026년 2월 12일 관계부처합동 보도자료 「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」을 바탕으로 작성되었어요.