마래푸가 미분양이었다고? 10억 넘게 오른 미분양 아파트의 6가지 공통점

지금은 마포의 대장 아파트가 된 마포래미안 푸르지오(일명 ‘마래푸'). 하지만 10여년 전 분양 당시에는 2년 넘게 미분양이었다는 사실을 아시나요?

한때는 미분양이라 불렸지만 결국 가치를 증명하며 지역 대장주가 된 단지들을 통해 성공하는 미분양 아파트의 공통점들을 파헤쳐 보았어요.

성공한 미분양 단지 TOP 4

1. 올림픽파크 포레온 (둔촌주공)

‘단군 이래 최대 재건축’이라는 별명을 가진 총 1만 2,032가구의 초대형 단지예요. 분양 당시 84 타입가 약 13억 원대로 고분양가인데다가 2년 실거주 의무, 8년 전매 제한까지 있어 미분양이 발생했어요.

하지만 결국 정부의 1.3미분양 대책으로 규제 완화의 최대 수혜지가 되며 완판되었고, 현재는 전용 84 실거래가가 25억 원을 돌파하며 약 10억 원 이상의 시세차익을 기록하고 있어요.

2. 마포 래미안 푸르지오

마포구 아현3구역을 재개발한 3,885세대 51개동의 대단지로, 거대한 물량과 낙후된 아현동 환경 탓에 2년 넘게 미분양을 겪었어요. 기존 단지명인 ‘아현’ 래미안 푸르지오에서 ‘마포’ 래미안 푸르지오로 단지명까지 변경하며 아현동의 이미지를 벗고자 노력했어요.

정부의 양도소득세 감면 혜택이 발표된 이후 직주근접의 가치가 부각되며 빠르게 분양 완료되었어요. 2012년 분양 당시 6억 원대였던 84㎡는 현재 25억 원을 상회하며 마포하면 떠오르는 대장 아파트가 되었어요.

3. 고덕 래미안 힐스테이트

3,600세대의 대단지임에도 불구하고, 주변 시세 대비 높은 분양가가로 미분양이 발생했어요(당시 평당 2000만원대). 대규모 재건축 대기 물량이 줄줄이 예고되어 있었던 점이 투자자들이 거래를 망설이게 된 결정적 요인이었어요.

하지만 분양 이후 9호선 지하철 연장으로 교통 인프라가 개선되면서 고덕동은 '강남권 배후 주거지’로서 가치가 재평가 되었어요. 현재는 분양가 대비 2배 이상의 가격(현재 평당 5000만원대)을 유지하는 단지가 되었어요.

4. 반포 래미안 퍼스티지

반포주공2단지를 재건축한 단지로, 금융위기 직후인 2009년에 입주한 2,444세대의 대단지 아파트예요. 분양 당시 평당 3,000만 원이 넘는 분양가에 단기간에 대금을 마련해야하는 부담까지 커서 1순위 청약 미달 사태가 있었어요. ‘강남 불패’가 끝난 것 아니냐는 지적이 나오기도 했어요

하지만 입주가 시작된 이후, 한강 르네상스 계획과 수도권 지하철 9호선 개통 등의 연이은 개발 호재로 매매가가 1년에 3억씩 뛰어오르면서 시세가 폭등하기 시작했어요. 현재는 국민평형이 50억 원대에 거래되는 대한민국 대표 부촌으로 자리잡았어요.

성공하는 미분양 아파트의 6가지 공통점

첫째, 입지는 절대 배신하지 않았어요.

미분양의 원인이 입지 자체가 아닌 일시적인 공급 과잉, 부동산 경기 침체 등 외부적인 요인 때문이라면 오히려 기회예요. 주요 업무지구(강남, 여의도, 광화문, 판교 등)까지 30~40분 내에 이동이 가능한지, 지하철역(예정 포함)이 도보권인지 등 변하지 않는 입지 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.

둘째, 브랜드와 대단지의 힘은 강력했어요.

결국 지역의 랜드마크가 되는 것은 1,000세대 이상의 브랜드 대단지예요. 풍부한 조경 및 커뮤니티 시설은 실거주 만족도를 높이고, 시간이 흐를수록 탄탄하게 쌓이는 주민 커뮤니티는 하락장에서도 튼튼한 가격 방어력을 만들어냅니다.

셋째, 분양가의 상대적 가치를 비교해야 해요.

당시에는 비싸 보였던 분양가도 시간이 지나 인건비와 자재비가 상승하면 상대적으로 저렴해집니다. 해당 단지의 분양가를 단독으로 보기보다, 인근 신규 분양 단지들의 가격 추이를 함께 보세요.

넷째, 규제 완화의 직접적인 수혜지역이었어요.

정부는 시장 활성화를 위해 미분양 적체 지역에 세제 혜택이나 대출 완화 카드를 꺼냅니다. 미분양이 쌓이는 지역을 눈여겨 보면 정책의 방향이 바뀌는 시점에 가장 먼저 혜택을 받는 곳을 따라갈 수 있

다섯째, 개별 단지가 아니라 주변 지역의 변화상을 함께 봐야 해요. 미분양 당시에는 주변이 낙후되어 보일 수 있지만, 4개 단지 모두 뉴타운이나 거대 재건축 지구의 핵심에 위치했습니다. 나홀로 아파트가 아니라 주변이 함께 재개발·재건축되는 중심지인지 확인하세요. 입주 후 수만 세대의 신축 주거 타운이 형성되면 지역의 체급 자체가 달라집니다.

여섯째, 시장의 심리적 위축과 단지의 가치를 구분해야 해요. 반포 퍼스티지는 금융위기, 둔촌주공은 고금리 쇼크 등 시장의 불확실성 때문에 대중이 선뜻 움직이지 못할 때 미분양이 발생했어요. 이처럼 아파트 결함이 아닌 대외적인 금융 위기나 금리 인상 등으로 심리가 위축된 시기가 오히려 기회입니다. 시장 분위기가 반전되면 입지의 힘을 가진 단지가 가장 먼저 반등합니다.

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