청약 당첨 후 포기 불이익 총정리 - 청약통장, 특별공급, 재당첨제한, 무주택 자격

1. 청약 통장 소멸

한번 당첨된 청약 통장은 재사용할 수 없어요. 해당 통장은 해지하고 신규로 가입해야 다음 청약에 이용할 수 있어요.

단, 청약 통장을 사용하여 분양주택 또는 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 경우에만 해당돼요. 청약통장을 사용하지 않는 청약(예 : 무순위, 선착순 분양)에 당첨된 경우에는 상관 없어요.

출처 : 2024 주택청약 FAQ - Q37

2. 특별공급 기회 소멸

특별공급은 생애 딱 1번만 사용할 수 있는 기회이기 때문에 당첨 후 계약을 포기하더라도 원칙적으로는 재사용할 수 없어요.

하지만 2025년 3월 31일 개정에 따라, 배우자가 혼인신고 전에 특별공급으로 당첨된 이력이 있더라도 이를 없는 것으로 간주해요. 따라서 본인과 배우자 모두 생애최초나 그외 특별공급에 다시 도전할 수 있어요.

(출처 : ⌜주택공급에 관한 규칙⌟ 제55조의3 제2항)

3. 재당첨제한 기간

재당첨 제한 기간 중에는 다음의 청약이 불가능해요.

◼︎ 모든 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 내의 1순위 청약

◼︎ 분양가상한제가 적용되는 모든 주택 (공공분양 포함)

적용 대상

일반적으로 청약에 당첨될 경우, 당첨자 본인뿐만 아니라 주민등록표상 함께 등재된 세대원 전원(배우자, 직계존비속 등)에게 이 제한이 함께 적용돼요.

하지만 2025년 3월 31일 개정에 따라, 배우자가 혼인 신고 전에 당첨된 이력(재당첨 제한 포함)은 없는 것으로 간주해요. 덕분에 혼인 신고 전에 적용된 재당첨 제한 기간은, 그 기간이 끝나지 않았더라도 무효화된답니다.

(출처 : 주택공급에 관한 규칙 제54조)

재당첨제한 기간

재당첨 제한 기간은 당첨된 주택의 지역과 유형에 따라 달라져요. 여러 조건에 해당할 경우엔 가장 긴 기간을 적용해요.

당첨된 주택의 종류	제한 기간
투기과열지구 내 공급 주택	10년
분양가상한제 적용 주택	10년
토지임대부 분양주택	10년
이전기관 종사자 특별공급 주택	10년
청약과열지역(조정대상지역) 내 공급 주택	7년

4. 무주택 자격 박탈

무주택 자격은 유지할 수 있어요. 계약하기 전까지만요. 일반적인 분양권은 주택수에 포함되기 때문에 공급계약을 체결한 이후부터는 청약 시 유주택자로 분류돼요(2018.12.11 개정).

선착순 분양권

하지만 미분양된 주택을 선착순으로 분양받았을 경우, 계약 후에도 무주택 자격을 유지할 수 있어요. 일반공급은 물론 특별공급 신청 시에도 무주택 자격을 그대로 유지되어 생애최초 특별공급 지원도 가능해요.

[선착순 분양권 무주택 인정 조건]

1. 최초 입주자 모집공고 시 미달된 분량

2. *등기(소유권 이전)하기 전 '분양권' 상태

3. **본인이 미분양된 주택을 최초로 계약했을 경우

*본인 명의로 소유권 이전 등기를 치르는 순간 유주택자로 전환돼요.

**본인이 최초 계약을 한 게 아니라, 미분양 분양권을 개인에게 '매수'한 경우에는 부동산 거래 신고서상에 기재된 ‘매매대금 완납일’로부터 유주택자로 전환돼요. (최초 계약자만 무주택 혜택)

	일반 분양권	미분양 선착순 분양권
분양권 소유 시	유주택	무주택 (최초 계약자만)
청약 불이익	청약통장 소멸 무주택기간 초기화	청약통장 유지 무주택기간 초기화
유주택 전환 시점	계약 체결 이후	소유권 이전 등기 후