최근 이재명 정부는 10.15 부동산 대책을 발표했어요.

올해만 벌써 세 번째 부동산 규제가 나왔는데요.

이번엔 강도가 더 세졌어요.

강도도 강도지만, 범위 대상도 넓어졌어요.

10.15 부동산 대책,

배경부터 규제 내용까지!

오늘도 지블이 알기 쉽게 정리해 줄게요.

※ 대출 규제 총정리: https://zibble.kr/content/127

🏡 「10.15 부동산 대책」 용어 정리

- 규제지역: 주택시장 안정을 위해 정부가 지정한 지역을 통칭하는 용어. 일반적으로 조정대상지역, 투기과열지구를 모두 포함.

- 조정대상지역: 주택시장 과열이나 과열 우려가 나타나고 있는 지역에 대해 지정.

- 투기과열지구: 조정대상지역보다 규제 강도가 높은 지역. 주택 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역에 대해 지정.

- LTV(담보인정비율): 집값 대비 대출 가능 비율.

- DSR(총부채원리금상환비율): 연 소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 비율.

※ 이전 부동산 대출 규제들이 궁금하다면 아래 링크를 참고해 주세요!

[🔗 링크]

6.27 부동산 대출 규제: https://zibble.kr/content/125

9.7 부동산 대출 규제: https://zibble.kr/content/126

10.15 부동산 대책, 왜 시행했을까?

8월 말부터 서울 집값이 다시 빠르게 오르기 시작했어요.

부동산 가격을 낮추기 위해 진행했던 규제들이

예상보다 더 부정적인 영향을 끼친 탓인데요.

금리는 2%대로 떨어지고, 시중 자금은 넘쳐나는 상황.

지난 10년 평균(3.8만 호)보다

2026년 서울 아파트 입주 물량(2.9만 호)이

더 적을 거란 전망까지 나왔어요.

계속해서 수도권에 입주 물량이 공급되지 못했고,

또한 앞으로의 공급 전망도 좋지 않다는 예측도 있는데요.

그래서 사람들에게는

“지금 집을 못 사면 앞으로도 못 산다.”

는 인식이 강해졌다고 해요.

정부는 이런 투기 수요가 더 커지기 전에

전체적으로 막기 위해서 큰 한방을 던졌어요.

서울 전역과 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구로

동시 지정하는 방식으로요.

게다가 대출·청약·세금 규제를 한꺼번에 강화하면서 말이죠.

10.15 부동산 대책의 배경에 대해서 알아봤으니,

이번에는 10.15 부동산 대책이

어떤 방식으로 시행되는지 알아볼까요?

10.15 부동산 대책은 다음과 같은 순서로 가볼게요.

① 주택수요 관리 강화

② 부동산 금융 규제 강화

③ 부동산 거래질서 확립

④ 청약 규제 강화

그중에서 오늘은 ① 주택수요 관리 강화, ② 부동산 금융 규제 강화에 관해서 이야기 할게요!

(분량이 너무 많네요..)

10.15 부동산 대책 ① 주택수요 관리 강화

10.15 부동산 대책의 첫 번째,

‘주택수요 관리 강화’부터 시작해 볼게요.

해당 규제들은 주택시장 불안을 조기에 차단하고,

이에 따라 발생하는 경제 전반의 활력을 저해하는 요인들을

제거하기 위해서 시행돼요.

1) 조정대상지역·투기과열지구 추가 지정 (25.10.16부터 시행)

기존에는

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳만 규제지역이었어요.

하지만 이번에는 서울 전역과 경기 12곳*이 추가로 지정됐어요.

(*경기 12곳: 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구,

수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)

이번에는 왜 이렇게 규제지역의 범위를 확대했을까요?

강남권 3개 자치구와 용산구에 대한 규제가 심해졌기에

사람들은 그 주변으로 시선을 돌렸답니다.

마포구와 성동구를 비롯해,

부동산 상승세는 한강 근처부터 시작해서

서울 전역으로 확산했어요.

다른 경기 지역은 집값이 계속 내려가는데,

서울 강남권에 인접한 경기 일부 지역

(성남 분당구, 안양 동안구, 과천, 광명, 하남 등)에서는

서울과 마찬가지로 부동산 상승 폭이 확대되는 추세를 보였어요.

또한 서울 전체 주택 거래량이 8월부터 반등하기 시작했고,

특히 기존 규제지역(강남 3구, 용산구)보다

서울 비규제지역의 거래량이 급속도로 증가했답니다.

그렇기에 집값 상승에 대한 사람들의 기대가 커졌고,

실제로 투기에 가까운 유입이 점차 모습을 드러내고 있었다고 해요.

2) 토지거래허가구역 추가 지정 (25.10.20부터 시행)

기존의 토지거래허가구역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구였어요.

이번 10.15 부동산 대책에서는 해당 구역을

서울시 전역 + 경기 12곳으로 추가 지정했어요.

토지거래허가구역에 대해서는 살짝 낯설 수 있는데요.

이 지역 내에서 일정 기준 이상의 주택(토지)을 거래할 때는

관청의 허가를 미리 받아야 유효한 계약을 할 수 있답니다.

또한 해당 구역은 실거주 의무가 부과돼요.

주택 취득일로부터 2년간 실거주해야 한답니다.

10.15 부동산 대책 ② 부동산 금융 규제 강화

10.15 부동산 대책의 두 번째, ‘부동산 금융 규제 강화’.

금리가 낮아진 건 다들 아는 내용일텐데요.

금리가 낮아지면 돈을 빌릴 때 내가 갚아야 할 추가적인 비용이 적어지니,

돈을 빌리려는 사람들이 많아지겠죠?

지금 시중에 풀려 있는 돈이 너무 많은데,

저축하기에는 금리가 낮아 이자가 적게 붙어요.

그러면 사람들이 이 돈으로 더 많은 돈을 벌기 위해

투자할 대상을 찾을 거예요.

하지만 투자할 곳이 제한적이거나,

수익성이 높은 곳이 부동산밖에 없다면,

이 많은 돈은 부동산 시장으로 몰려요.

당연히 집값이 계속 오를 거고요.

그래서 정부는 부동산 금융에 대한 규제를 강화해,

시장에 풀린 돈을 부동산이 아닌

다른 곳으로 돌리려고 한 거랍니다.

가령 주식으로 말이죠.

실제로 10.15 부동산 대책을 발표한 이후에

코스피의 경우에는 상승세를 보이고 있어요.

1) 주택가격 수준에 따른 주담대 차등화 (25.10.16부터 시행)

기존 주담대의 수도권·규제지역 최대한도는 6억 원이었어요.

하지만 이번에는 주택가격을 기준으로, 3단계로 나누어

대출 한도를 달리 적용했답니다.

이는 비싼 주택을 취득하는 경우의 대출을 강력하게 제한해요.

정부는 이를 통해 과도한 투자 이익이 발생하지 않도록 하고,

국민이 자신의 상황에 맞는 집을 구매하도록 유도하고자 해요.

주택 가격(시가)	주담대 한도
15억 원 이하	6억 원(동일)
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

2) 수도권·규제지역 내 서민·실소유자 주담대 LTV 추가 설정 (25.10.16부터 시행)

정부는 서민·실수요자*의 경우에 주담대

LTV를 60%로 설정했어요.

(기존 무주택자 LTV는 40%로 강화)

단, 주택가격에 따라 주담대 한도는 동일하게 차등적용 돼요.

주택 가격(시가)	주담대 한도
15억 원 이하	6억 원(동일)
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

해당 내용은 10월 17일에 발표한

｢10·15 주택시장 안정화 대책｣ 관련 FAQ에서 추가로 언급했어요.

아마도 급격한 부동산 대출 규제 때문에 많은 반발이 있어서

상황을 진정시키기 위해 나왔다는 이야기도 있어요.

실수요자*: 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택세대주 요건을 모두 충족하는 경우

3) 스트레스 금리 상향 조정 (25.10.16부터 시행)

스트레스 금리는 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시

적용되는 가상의 금리인데요.

정부는 수도권·규제지역 내 주담대의 DSR 산정 시 적용되는

스트레스 금리 하한을

기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정했어요.

스트레스 금리는 쉽게 말해서,

은행에서 돈을 빌릴 때 심사를 더 까다롭게 만들어서

빌릴 수 있는 대출의 한도를 줄이는 조치예요.

대출 상환 부담이 더 큰 것으로 계산이 되면,

대출하고자 하는 이가 빌릴 수 있는 최대 금액이 줄어들어요.

만약 금리가 더 내려가더라도,

사람들이 대출을 너무 많이 받아서

집값이 올라갈 확률은 낮아지겠죠?

4) 전세대출 DSR 적용 (25.10.29부터 시행)

해당 규제는 이번 정권에 들어서 새롭게 등장한 규제예요.

기존에 전세대출은 DSR 적용 대상에서 제외되었는데요.

이 말은 전세대출을 받더라도

대출자의 전체 부채 상환 능력(DSR)을 계산하는 데

반영되지 않았다는 뜻이에요.

하지만 이번 대책에서는 특정 조건의 전세대출에만

DSR을 적용해 대출 심사를 강화했어요.

소유 주택의 지역과 상관없이,

1주택자가 수도권 또는 규제지역에서

임차인으로서 전세대출을 받는 경우,

해당 전세대출의 이자 상환분을 차주의 DSR에 반영하게 됐어요.

이 조치는 1주택자가 전세대출을 이용해서

추가 주택 투자를 위한 자금으로 활용하는 것을 막고,

가계 부채 관리를 강화하기 위해서 시행돼요.

DSR에 전세대출 이자 상환분을 반영하게 되면,

1주택자의 총부채 상환 능력이 낮아진 것으로 계산이 되어

다른 대출(예: 추가 담보대출, 신용대출 등)을

받을 수 있는 한도가 줄어들어요.

4) 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조기 시행 (26.1.1부터 시행)

이 내용은 지난 9월 19일에 발표한

｢생산적 금융을 위한 은행·보험 자본규제 합리화 방안｣에서 결정된 사항인데요.

쉽고 간단하게 설명해 드릴게요.

위험가중치는 금융기관이 자산을 보유할 때,

해당 자산의 위험도에 따라 산정하는 비율이에요.

위험가중치가 높아지면, 은행은

해당 자본이 부실화될 위험이 더 크다고 간주하기 때문에,

자기 자본을 일정 수준 이상 보유하고 있어야 해요.

이번 정책에서는 주담대 위험가중치 하한을

기존 15%에서 20%로 상향 조정했어요.

원래는 26년 4월에 시행될 예정이었지만,

주택시장 안정화를 위해서 앞당겨졌어요.

이는 선제적인 수요 관리 및 금융 규제 강화의 필요성 때문이에요.

에디터의 한마디

내용이 너무 많아서

이번에는 시리즈로 나눠봤어요.

여러분이 쉽게 이해할 수 있도록

지블이 앞으로 더 노력할게요!

집을 위한 습관, 지블(Zibble) 🏡