청약을 하려면 내 수중에 최소 현금이 얼마나 있어야 할지 알고 싶으신가요?

청약을 신청하기 전에 내가 대출까지 포함해서 최대 얼마를 조달할 수 있을지를 계산하지 못하면 분양가를 모두 납부하지 못하는 문제가 생길 수 있어요. 계약금이 없다면 계약을 하지 못하고, 중도금이 없다면 계약을 마음대로 파기하지 못하고 계약금까지 날릴 수 있는 위험이 있어요.

따라서 반드시 청약 전에 내 청약자금 분석을 통해 최소한 얼마를 갖고 있어야 안전한 지를 확인하고 꼼꼼하게 계획을 세우는 과정이 필요해요. 아래 순서대로 알려드릴게요.

1. 청약 전에 필요한 현금

1) 계약금

2) 중도금 대출이자

3) 주택담보대출금 - 집단대출금

4) 기타 비용 (취득세, 옵션, 이사 등)

*2. 청약 전에 자금 계획 세우는 방법

1. 청약 당첨 전에 필요한 현금

1) 계약금

계약금은 분양가의 약 20% 정도의 금액이에요.

예를 들어, 분양가가 5억 인 주택의 계약금은 1억이에요.

계약금은 당첨 후 1, 2개월 내에 지불해야 하고, 별도의 대출 상품이 없어요. 따라서 계약금은 청약 신청 전에 약 신청 전에 최소한으로 가지고 있어야 할 현금이라고 볼 수 있어요.

납부기한 내에 계약금을 지급하지 못한다면 불이익이 정말 많아요.

기한 내 계약금을 지급하지 못할 시 불이익

1. 청약당첨 취소
2. 이미 당첨된 청약통장 재사용 불가 (가입일, 납부기한 모두 초기화)
3. 다음 당첨까지 재당첨제한기간
4. 특별공급으로 신청했다면 특별공급 기회 소멸

2) 중도금 대출 이자

중도금은 분양가의 약 60% 정도의 금액으로 잔금일 전까지 4 ~ 6회에 걸쳐 나누어 납부해요.

예를 들어, 분양가가 5억인 주택의 중도금은 3억이고, 1회에 5,000만 원씩 내요.

중도금은 보통 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)의 보증을 받아 건설사와 연계된 은행을 통해 집단 대출을 받아요. 특수한 경우가 아닌 이상 개인의 상황과 상관없이 중도금 대출받는 데에는 크게 제약이 조건 없어요.

*시장 상황에 따라 대출 가능여부와 조건이 달라질 수 있습니다.

중도금 대출의 금리는 약 5%~6%대로 주택 담보대출보다 금리가 높아요.

예를 들어, 분양가가 5억인 주택의 중도금 3억을 전액 대출받았을 경우 약 880만 원의 이자가 발생해요. (1년 동안 2개월 간격)

중도금 대출 시에는 인지세 75,000원과 HUG 보증료를 추가로 준비해야 해요. 보증료는 대출금액의 연 0.13%로 각 회차 별로 보증료를 입금하거나 미리 한꺼번에 입금해 두면 돼요.

3) 주택담보대출 가능금액 - 집단 대출금

이제 잔금만 내면 입주할 수 있어요! 잔금 역시 중도금 대출과 같이 임시적으로 집단 대출을 받아서 해결할 수 있어요.

이후에 주택담보대출이 가능할 때에 집단 대출을 잔금 대출을 주택담보대출로 전환(대환)해요. 이때, 이전에 받았던 중도금 대출도 같이 대환 해요. 그래서 주택담보대출금이 얼마나 나오느냐에 따라 필요한 현금이 달라져요

잔금 대출 금액과 중도금 대출 금액의 합산보다 주택담보대출 금액이 크다면 집단대출을 모두 대환 한 후 주택담보대출금액만 상환해 나가면 돼요. 하지만 잔금 대출 금액과 중도금 대출 금액의 합산보다 주택담보대출 금액이 적다면 대환이 불가한 금액만큼은 현금으로 필요해요.

주택담보대출한도 예상하기

주택담보대출은 지역별로, 면적별로, 대출을 받는 시기별로, 담보가 되는 주택의 가격 별로 가격이 달라질 수 있어요. 따라서 청약 신청을 할 때 내가 신청하는 평형, 분양가 별로 대출 가능금액을 계산하는 방식이 달라질 수 있는 점을 고려해야 안전하게 자금 계획을 할 수 있어요.