안녕하세요? 맞춤분양입니다.

2024년을 시작으로 청약 제도가 급격히 많이 변화했습니다. 부부가 각각 중복해서 특별공급을 지원할 수 있게 되었고, 신생아 특별공급과 우선공급이 생기기도 하고, 자녀가 둘 이상이면 다자녀 특별공급을 지원할 수 있게 되는 등 정말 많은 부분에서 변화가 있었죠.

그만큼 결혼을 앞두시거나, 결혼을 한 지 얼마 안 되신 분들이 청약을 지원하실 때에 어떻게 전략을 세워야 할지 더욱 고민이 많이 되실 텐데요,

오늘은 새로이 개편된 청약 제도를 반영해 어떻게 청약 신청 전략을 세워나가시면 좋을지 한번 분석해 보겠습니다.

먼저 어떤 경우에 있어도 이 3가지만은 꼭 기억하세요.

📌절대 원칙 3가지

👍첫째, 한 사람이 공고 한 개당 일반공급 1개, 특별공급 1개를 동시에 지원할 수 있다!

✌️둘째, 자격만 된다면 특별공급 1개는 무조건 일반공급과 함께 지원할 것!
어떤 경우에서든 지원 안 하는 것보다 당첨확률이 낮은 선택은 없다!

👌셋째, 부부는 한 사람 당 일반공급 1개, 특별공급 1개씩 총 4번의 청약기회가 있음!

글이 많아 피곤할 수도 있으니 각오하세요ㅎㅎ 그럼 시작하겠습니다!

📌예비 신혼부부 청약신청전략

자녀가 없고 혼인을 하지 않은 미혼의 예비 신혼부부는 크게 ①생애최초 특별공급, ②신혼부부 특별공급, ③청년 특별공급을 지원할 수 있어요. 어떤 주택에 지원하느냐에 따라 어떤 특별공급에 지원할 수 있는지가 달라져요. 아래 표를 확인해 보세요.

예비 신혼부부가 지원할 수 있는 특별공급

사업주체	주택 유형	특별공급 유형	공급물량
민간분양	민영주택	생애최초	9%
민간분양	국민주택	생애최초	25%
공공분양	일반형	신혼부부	10%
	나눔형	신혼부부	15%
	나눔형	청년	15%

[ 주택 유형 가이드 ]

• 국민주택 민영주택 차이, 청약 1순위 조건

• 공공분양 나눔형 선택형 일반형 차이

[ 특별공급 자격 가이드 ]

• 생애최초 특별공급 자격과 당첨자 선정방식

• 신혼부부 특별공급 지원자격과 당첨자 선정방식

• 청년 특별공급 지원자격과 당첨자 선정방식

1) *민영주택 지원 시

*공공분양주택이 아닌 민영주택을 의미합니다

• 지원할 수 있는 특별공급은 생애최초 특별공급뿐이에요. 1인 가구로 추첨제 물량에 지원할 수 있어요.

▶생애최초 특별공급 지원자격

• 하지만 미혼 1인 가구로 생애최초 특별공급으로 당첨되는 것은 매우 어려워요. 미혼인 1인 가구가 생애최초 특별공급에 지원해서 노릴 수 있는 물량은 전체 생애최초 특별공급 물량 중 70%를 기혼자와 자녀가 있는 가구에 공급하고 남은 추첨제 물량뿐이거든요🥲

• 게다가 추첨제는 미혼 1인 가구뿐 아니라 생애최초 특별공급 지원자 모두가 참여할 수 있어요. 추첨제 물량이 아닌 물량에서 당첨되지 못한 사람들도 추첨에 참여할 수 있기 때문이에요. 그래서 추첨제는 물량은 적고 경쟁자는 많아 당첨확률이 희박해요.

생애최초 특별공급 당첨자 선정방식 [민영주택]

• 생애최초 특별공급에 지원하기 위해선 기본적으로 일반공급 1순위 자격을 충족해야 하는데요, 민영주택은 일반공급 1순위에서 60% 이상을 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 오히려 생애최초 특별공급 추첨제보다 일반공급 1순위 추첨제에서 당첨확률이 높아요.

▶민영주택 청약 1순위 조건

• 따라서 일반공급 1순위 자격을 먼저 충족한 이후, 생애최초 특별공급 자격들을 충족해 나가는 전략이 좋아요

일반공급 1순위 추첨제 vs 생애최초 특별공급 추첨제 (민영주택)

주택구분	구분	공급물량	추첨제 비율
민영주택	일반공급 1순위	40~50%	60% 이상
민영주택	생애최초	9~19%	30% 이상

2) *국민주택 지원 시

*공공분양주택이 아닌 국민주택을 의미합니다

• 지원할 수 있는 특별공급은 생애최초 특별공급뿐이에요. 1인 가구로 추첨제 물량에 지원할 수 있어요.

▶생애최초 특별공급 지원자격

• 국민주택 역시 생애최초 특별공급에 지원하기 위해선 기본적으로 일반공급 1순위 자격을 충족해야 하는데요, 국민주택은 청약통장 납입인정액 또는 납입 횟수가 많은 순으로 일반공급 당첨자를 선정해요. 청약통장에 연체 없이 매달 정해진 날짜에 10만 원씩 꾸준히 잘 납부했다면 당첨 확률이 올라가지만, 나이가 어릴수록 당첨되긴 어려워요.

*2024년 11월 1일부터 25만 원으로 상향

▶국민주택 청약 1순위 조건

• 생애최초 특별공급은 민영주택과 마찬가지의 방식으로 당첨자를 선정해요. 국민주택은 생애최초 특별공급 물량이 전체 공급물량의 25%이기 때문에, 민영주택보다는 생애최초 특별공급으로 당첨될 확률이 높아요. 추첨제여도 지원자격만 된다면 꼭 지원해 보세요.

• 참고로 민영주택은 생애최초 특별공급 경쟁률이, 국민주택은 신혼부부 특별공급 경쟁률이 더 높은 경향이 있어요.

생애최초 특공 경쟁률 vs 신혼부부 특공 경쟁률 (국민주택, 민영주택)

주택구분	주택명	신특 경쟁률	생특 경쟁률
민영주택	서대문 센트럴 아이파크 (2024-05-17 공고)	2.54대 1	18.9대 1
민영주택	여주역 자이 (2024-05-03 공고)	1.5대 1	6.36대 1
국민주택	e편한세상 답십리 아르테포레 (2023-09-22 공고)	10.8대 1	5.1대 1
국민주택	분당 금호어울림 그린파크 (2024-02-29 공고)	12.9대 1	6.3대 1

*경쟁률 : 특별공급접수건수/특별공급물량

3) 공공분양(일반형) 지원 시

• 지원할 수 있는 특별공급은 신혼부부 특별공급뿐이에요. 예비 신혼부부 자격으로 지원할 수 있어요.

▶신혼부부 특별공급 지원자격, 가점

• 공공분양(일반형)은 신혼부부 특별공급 물량의 90%을 1순위(미성년자녀가 있는 신혼부부, 한부모가족)에게 먼저 공급해요. 자녀가 없는 예비 신혼부부는 1순위에게 공급하고 남은 물량을 노려볼 수 있는데요, 같은 순위 내에서 경쟁이 있을 경우엔 신혼부부 특별공급 가점이 높은 순으로 당첨자를 선정해요.

신혼부부 특별공급 당첨자 선정방식 (공공분양)

•신혼부부 특별공급 가점은 "소득(1점) + 미성년자녀수(3점) + 해당지역 거주기간(3점) + 혼인기간(또는 한부모가족의 경우 자녀 나이)(3점) + 청약통장 납입 횟수(3점)"으로 13점 만점이에요.자녀가 없는 예비신혼부부의 경우 미성년자녀수 항목과 혼인기간 항목 모두 0점일 수밖에 없기 때문에가능한 신혼부부 특별공급 가점은 최대 7점이에요.

• 최근 공공분양에서 신혼부부 특별공급 가점 커트라인은 9점 정도였어요🥲 따라서자녀가 없는 예비 신혼부부가 공공분양(일반형) 주택에 신혼부부 특별공급으로 당첨될 가능성은 매우 낮아요.

• 가점이 높은 순으로 공급하고 남은 물량은 추첨제로 당첨자를 선정하는데요, 물량 자체가 매우 적기 때문에 추첨제로 당첨될 확률은 역시 낮아요.

• 하지만 같은 공고 안에서도 59㎡ 이하의 작은 평형에서는 2순위로 당첨될 확률이 높아져요. 자녀가 없는 신혼부부라면 비교적 59㎡ 이하의 작은 평형에 지원해 보세요.

신혼부부 특별공급 당첨컷 (공공분양(일반형))

4) 공공분양(나눔형) 지원 시

• 지원할 수 있는 특별공급은 청년 특별공급과 신혼부부 특별공급이에요.

▶신혼부부 특별공급 지원자격, 가점

▶청년 특별공급 지원자격, 가점

청년 특별공급 vs 신혼부부 특별공급

•예비신혼부부인 신청자가 만 39세 미만이면 청년 특별공급도 지원할 수 있어요. 청년 특별공급은 30%의 물량은 우선공급 대상자 중 우선공급 가점이 높은 순으로 먼저 공급하고, 남은 물량은 우선공급 대상자 중 낙첨자와 잔여공급 대상자 중에서 잔여공급 가점이 높은 순으로 공급해요. 가점 동점자끼리는 추첨으로 당첨자를 선정해요.

• 청년 특별공급은 2023년에 개설된 이후 지금까지 경쟁률이 가장 높은 특별공급이에요. 그래서 웬만하면 거의 모든 공고의 청년 특별공급 당첨 커트라인이 만점이었어요. (우선공급 가점 만점 9점, 잔여공급 가점 만점 12점) 대부분은 만점자에서 추첨을 해서 당첨자가 선정되었다고 보셔도 무방해요.

• 청년 특별공급 가점이 만점에 가까운 점수라면 당첨확률이 높아요. 하지만 만점에 가깝지 않다면 신혼부부 특별공급이 오히려 당첨확률이 높아요. 가점과 무관하게 추첨에 참여할 수 있는 추첨제 비율이 있기 때문이에요. 청년 특별공급은 만점 아니면 만점보다 1점 낮은 가점을 가진 지원자끼리만 추첨을 하기 때문에 가점이 낮으면 추첨에 참여할 기회 자체가 없어요.