안녕하세요? 맞춤분양입니다 :)

앞으로 주택청약 관련 자주 묻는 질문에 대해 시리즈로 안내해드리려고 합니다.

그 중 21번째로 입주자 선정에 관련된 질문들을 가져왔습니다.

입주대상자 자격 확인

Q372. 당첨자 및 예비입주자의 자격 확인은 어떻게 진행되는지?

사업주체는 입주대상자로 선정된 자에 대한 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토부장관에게 의뢰하여야 하며, 주택청약업무수행기관(한국부동산원)을 통해 전달받은 주택소유 검색 결과, 세대원 및 청약 제한사항 관련 정보와 당첨자 및 예비입주자로부터 제출받은 관련 서류를 통해 자격을 확인하여야 합니다. 전산검색 및 제출서류 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대해서는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 소명 자료를 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 확정하여야 합니다.

Q373. 기타지역 거주자가 해당지역으로 청약을 신청하였으나, 기타지역에서 당첨된 경우 당첨을 유효한 것으로 인정할 수 있는지?

해당지역 신청 자격이 없음에도 해당지역으로 청약을 신청하여 해당지역에서 낙첨되고 기타지역에서 당첨되었거나 예비입주자로 선정된 경우, 비록 해당지역에서 당첨되지 않았더라도 청약자격 상향 지원으로 인해 자격이 없는 해당지역 거주자의 입주자 선정과정에 참여한 경우 부적격으로 보아야 합니다. 다만, 해당 주택형의 1순위(해당지역, 기타지역 포함)에서 경쟁이 발생하지 않아 1순위 신청자 모두가 주택을 공급받고, 2순위 신청자까지 주택을 공급받았다면 「주택공급에 관한 규칙」 제58조제4항제1호에 따라 그 당첨을 유효한 것으로 볼 수 있습니다.

Q374. 경기도 대규모 택지개발지구에서 공급하는 주택(해당지역 30%, 경기도 20%, 기타지역 50%)에서 가점제 점수에 오류가 있는 경우(해당지역 최저가점 34점, 경기도 최저가점 44점, 기타지역 최저가점 40점)

경기도 거주자가 경기도 커트라인 점수인 44점으로 당첨되었으나 가점에 오류가 있어 재산정한 점수가 42점으로 경기도 최저가점보다는 낮으나 기타지역 최저가점보다 높은 경우에는 정당당첨자로 인정이 가능합니다. 다만, 재산정한 점수가 40점으로 기타지역 최저가점과 동일한 경우에는 기타지역 최저가점과 동일한 점수를 가진 신청자 모두가 당첨된 경우에만 정당당첨자로 인정이 가능하며, 동일점수 신청자 중 일부는 당첨되고 일부는 낙첨(또는 예비입주자로 선정)되었다면 정당당첨자로 인정할 수 없습니다.

Q375. 가점제 당첨자 또는 예비입주자의 가점 재산정 결과 점수가 낮아진 경우 부적격 판단 기준은?

주택공급에 관한 규칙 제58조제4항제2호에 의하면 부적격 당첨자가 제52조제3항에 따른 소명기간에 재산정한 가점제 점수(가점제를 적용하여 공급하는 경우로 한정한다) 또는 공급 순차별 자격(순차별로 공급하는 경우로 한정한다)이 해당 순위의 당첨자로 선정되기 위한 가점제 점수 또는 자격 이상에 해당하는 자는 당첨자로 보아야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 가점제 당첨자의 가점 점수에 오류가 있어 점수가 낮아진 경우, 재산정한 점수가 최저가점보다 높다면 당첨자격은 유효하나, 최저가점과 동일한 경우에는 최저가점과 동일한 점수를 가진 신청자 모두가 당첨된 경우에만 정당당첨자로 인정이 가능하며, 동일 점수 신청자 중 일부는 당첨되고 일부는 낙첨(예비입주자로 선정)된 경우에는 정당당첨자로 인정할 수 없습니다. 가점제 예비입주자의 경우 재산정 점수가 다음 순번의 예비입주자의 점수를 초과한 경우에만 예비입주자 자격이 유지될 수 있으며, 다음 순번 예비입주자 점수보다 같거나 낮은 경우에는 예비입주자에서 제외하여야 할 것입니다.

Q376. 해당지역 거주자가 기타지역으로 청약을 신청하여 당첨된 경우 그 당첨은 유효한지?

해당지역 우선공급 신청자격을 갖추고 있음에도 불구하고 해당지역이 아닌 기타지역으로 청약을 신청하여 당첨되거나 예비입주자로 선정된 경우, 당첨자로 선정되기 위한 자격 이상에 해당하는 것으로 볼 수 있는 바 청약신청일 분리 여부와 무관하게 그 당첨은 유효한 것으로 보아야 할 것입니다.

Q377. 민영주택 입주자 선정 시 해당 주택형 배정물량이 1세대이며 당첨자가 1명, 예비 입주자가 1명 선정되었고 당첨자의 신청가점은 40점이나 재산정 결과 35점이며, 예비입주자의 점수가 28점인 경우 당첨자는 부적격자인지?

배정물량 1세대, 당첨자 1명인 경우에는 재산정 점수와 최저가점 비교가 제한되므로 차순위자(예비 1번)의 점수와 비교하여 당첨자의 재산정 점수가 차순위자의 점수를 초과하였다면 유효한 당첨으로 볼 수 있을 것입니다.

부적격 당첨자 명단관리

Q378. 부적격으로 당첨이 취소된 경우 적용되는 입주자 선정 제한도 세대원 모두에게 적용되는지?

부적격자 당첨자의 입주자 선정 제한은 부적격 당첨자 본인에 대해서만 적용되며, 동일 세대원에게는 적용되지 않습니다. 예를 들어, 청약신청자가 부적격으로 당첨이 취소되고 청약제한을 받고 있는 경우라 하더라도, 배우자가 청약자격을 갖추고 있다면 청약신청 및 당첨이 가능합니다.

Q379. 비 청약과열지역에서 부적격으로 인하여 당첨이 취소된 이후 해당 지역이 청약과열지역으로 지정된 경우 부적격으로 인한 당첨 제한 기간은?

부적격 당첨자는 취소된 주택의 당첨일부터 청약신청하려는 주택의 공급지역에 따라 일정기간 동안 입주자로 선정될 수 없습니다.

수도권에서 공급되는 주택에 청약을 신청하려는 경우: 1년
수도권 외의 지역에서 공급되는 주택의 경우: 6개월 (투기과열지구 및 청약과열지역 1년)
위축지역에서 공급되는 주택은: 3개월

부적격으로 인한 입주자 선정 제한은 과거 당첨된 주택의 지역에 따라 결정되는 것이 아니며, 청약신청하려는 주택의 지역에 따라 결정됩니다. 따라서 부적격으로 당첨이 취소된 주택의 공급지역이 청약과열지역이 아니었다 하더라도 이후 규제지역 신규 지정으로 청약과열지역에서 공급되는 주택에 청약을 신청하고자 하는 경우에는 최초 당첨일부터 1년이 지나야 입주자로 선정될 수 있습니다.

예비입주자 선정

Q380. 주택건설지역에 따른 예비입주자 선정 비율은?

우리부는 예비입주자 소진으로 무주택 실수요자에게 주택이 공급되지 않는 상황을 최소화하기 위하여 예비입주자 선정 비율을 500% 이상으로 확대하여 운영 중입니다.

Q381. 민영주택 일반공급 및 특별공급 예비입주자 선정 방법은?

일반공급: 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정하여야 합니다.
특별공급: 전체 특별공급 낙첨자를 대상(이전기관 특별공급 별도)으로 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정하며, 전체 특별공급의 잔여세대(부적격·계약포기 등) 물량을 통합하여 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 합니다.

Q382. 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하기 위한 절차는?

「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 의하면 사업주체는 입주자로 선정된 자 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 등이 있는 경우 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우에는 당첨 취소 또는 미계약 물량과 해당 주택의 동·호수를 공개한 후 동·호수를 배정하는 추첨에의 참가 의사를 표시한 예비입주자에 대하여 추첨의 방법으로 동·호수를 배정하여 공급하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우 예비순번에 따라 순차적으로 참가 의사를 확인하여 참가 의사를 표시한 사람의 숫자가 잔여물량과 일치한 이후에는 더 이상 차순위 예비입주자에게 최초 동호수 배정 추첨에 참가 의사를 확인할 필요는 없으며, 참가 의사를 표시한 사람들만을 대상으로 동호수 배정 추첨을 실시하고(이 경우 계약 체결 여부와 무관하게 당첨자로 관리해야 하므로 청약업무수행기관에 해당 명단을 통지), 이후 동호수 배정 추첨 이후 예비입주자가 계약을 포기하는 경우 순번에 따라 차순위 예비입주자에게 해당 주택을 공급받을 기회를 제공하여야 할 것입니다.

Q383. 최초 공급계약 체결일 이후 180일이 경과하여 예비입주자 명단을 파기한 이후 계약해지 등으로 잔여물량이 발생한 경우 공급방법은?

사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 따라 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있는 경우에는 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 하며, 동 규칙 제26조제4항에 의하면 사업주체는 예비입주자 현황을 최초 공급계약 체결일부터 180일까지 인터넷 홈페이지에 공개하도록 규정하고 있습니다. 따라서 동 기간이 지난 후에는 사업주체는 예비입주자에 대한 개인정보를 보유할 근거가 없어 파기해야 하므로, 이 경우에는 제26조제5항 단서에 따라 국내에 거주하는 성년자(공공주택의 경우에는 무주택세대구성원인 성년자)에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집의 방법으로 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있습니다. 다만, 투기과열지구 및 청약과열지역의 경우 주택청약업무수행기관에 의뢰하여 국내에 거주하는 성년자(공공주택의 경우에는 무주택세대구성원인 성년자)를 대상으로 인터넷 접수의 방법으로 입주자를 모집해야 하며, 이 경우 추첨의 방법으로 입주자를 선정하고, 당첨자는 재당첨 제한, 투기과열지구 및 청약과열지역 1순위 제한을 적용받게 됩니다. (「주택공급에 관한 규칙」 제19조제5항제2호)

Q384. 예비입주자가 없어 사업주체가 공급방법을 따로 정하여 공급하는 경우 특정인에게 임의공급이 가능한지?

「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 의하면 사업주체는 입주자로 선정된 자 중 자격 요건 미비로 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있는 경우에는 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 하며, 예비입주자 순번 소진, 명단 파기 등으로 예비입주자가 없는 경우에는 제26조제5항 단서에 따라 공개모집의 방법으로 공급할 수 있습니다. 다만, 투기과열지구 및 청약과열지역의 경우에는 한국부동산원에 입주자 선정을 의뢰하여야 합니다.

Q385. A, B 주택에 각각 청약을 신청하여 A단지에서는 예비입주자로 선정되고, B단지에서는 당첨이 되었는데, A단지의 예비입주자 동호수 추첨일과 B단지의 당첨일이 같은 날인 경우에는 어떻게 처리되는지?

「주택공급에 관한 규칙」 제26조제6항에 따르면 예비입주자로 선정된 자가 다른 주택에 공급을 신청하여 입주자로 선정된 경우에는 제5항 본문에 따라 예비입주자로서 주택을 공급받을 수 없으며, 동·호수를 배정하는 추첨에도 참가할 수 없습니다. 따라서 A주택의 예비입주자 동·호수 추첨일과 B주택의 당첨일이 동일한 날이라면 당첨된 B주택을 공급받을 수만 있을 뿐, A주택의 예비입주자 동·호수 추첨에는 참여할 수 없습니다. 만약 A주택의 동·호수 추첨에도 참여하여 추가입주자로 통지되는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제7조를 위반으로 모든 당첨이 무효로 처리되는 점 유의하시기 바랍니다.

Q386. 기관추천 특별공급에서 미달이 발생되는 경우 기관추천 특별공급 예비입주자에게 잔여물량이 공급되는지?

기관추천 특별공급에서 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우 동일 주택형 내에서 다른 유형의 특별공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 무작위 추첨의 방식으로 공급하고 이후 입주자로 선정되지 아니한 신청자 모두를 무작위 추첨 방법으로 예비입주자를 선정합니다.

Q387. 부부가 1재당첨 제한 적용 주택, 2특별공급, 3국민주택 단지의 예비입주자로 동시에 선정된 경우의 처리 방안은?

참고: 용어의 정의

최초: 규칙 제26조제5항에 따라 추첨으로 동·호수를 배정·선정하여 입주자를 선정.
순차: ‘최초’ 이후 예비입주자 순번에 따라 입주자를 선정.

부부가 동일 단지 예비자로 선정된 경우:

둘 다 “최초 예비입주자”로 선정된 경우
- 둘 중 “한 명만” 동·호수 추첨 참가 및 공급계약 체결이 가능합니다.
- 둘 다 동·호수 추첨에 참가하는 경우에는 “청약신청자”의 당첨이 “무효” 처리되어 공급계약 체결이 불가능하며, 청약신청자가 추첨 후에 공급계약 체결을 포기하더라도 청약신청자는 공급계약을 체결할 수 없으니 유의하시기 바랍니다.
한 명(A)은 “최초 예비입주자”, 한 명(B)은 최초 동·호수 추첨 이후 “순번에 따른 예비입주자”로 선정된 경우
- “최초 예비입주자(A)”가 동·호수 추첨 참가 및 공급계약 체결이 가능합니다.
- 최초 예비입주자(A)의 동·호수 추첨 참가 이후에 다른 한 명(B)도 순번에 따라 공급계약을 체결하는 경우에는 “(B)가 부적격” 처리되오니 유의하시기 바랍니다.
- 다만, 최초 예비입주자(A)가 동·호수 추첨에 참가하지 않은 경우라면 다른 한 명(B)이 순번에 따라 공급계약을 체결할 수 있습니다.
둘 다 최초 동·호수 추첨 이후 “순번에 따른 예비입주자”로 선정된 경우
- 둘 중 “한 명만” 공급계약 체결이 가능합니다.
- 둘 다 공급계약을 체결하는 경우에는 “계약체결분이 부적격” 처리되오니 유의하시기 바랍니다.

부부가 다른 단지 예비자로 선정된 경우:

둘 중 “한 명만” 공급계약 체결이 가능하며, 둘 다 동·호수 추첨에 참가하거나 공급계약을 체결하여 추가입주자로 선정된 경우에는 아래와 같이 처리됩니다.

두 주택단지의 추가입주자 선정일이 다른 경우
- 선정자가 유효하며, 다른 한 명은 부적격 처리됩니다.
두 주택단지의 추가입주자 선정일이 같은 경우
- 청약신청자가 유효하며, 다른 청약신청자는 무효 처리됩니다.

추가입주자 선정일: “최초 예비입주자”인 경우 동·호수 추첨일, “순번에 따른 예비입주자”인 경우 공급계약 체결일을 기준으로 판단합니다.

무순위 청약

Q388. 무순위 청약으로 주택을 공급하는 경우란?

최초 입주자 모집 시 주택형별 기준으로 배정물량보다 신청자 수가 같거나 많아 당첨자 및 예비입주자를 선정하였으나, 부적격, 계약해지 등으로 잔여물량이 발생한 경우 예비 입주자에게 공급하여야 하며, 예비입주자가 소진되었거나 지위기간(180일) 경과로 예비입주자가 없는 경우에는 제26조제5항 단서 및 제19조제5항에 따라 공급하여야 합니다.

Q389. 최초 무순위 공급 이후 계약해지 등으로 무순위 물량이 추가로 발생한 경우 임의 공급이 가능한지?

과거 무순위 청약 실시 여부와 무관하게 무순위 물량이 추가로 발생하였다면 무순위 절차를 준수하여 공급하여야 합니다.

Q390. 무순위 청약으로 입주자 및 예비입주자를 선정하였으나, 부적격 및 계약 포기로 추가 잔여물량이 발생한 경우 공급방법은?

동일한 무순위 청약 절차를 반복하여 공급하여야 하며, 이러한 상황을 방지하기 위해 공급물량에 따라 탄력적인 예비입주자 비율 운용이 필요할 것입니다.

Q391. 무순위 청약을 실시하였으나 공급 주택 수보다 신청자 수가 적은 경우 잔여물량 공급방법은?

선착순 등 사업주체가 원하는 방식(임의공급)으로 공급이 가능합니다. (미분양 여부는 주택형별로 판단)

Q392. 비규제지역에서 무순위 공급을 하는 경우에도 청약업무수행기관(한국부동산원, 청약홈)에 대행 의뢰가 가능한지?

비규제지역에서 무순위 공급 시 청약홈 이용이 의무는 아니지만, 청약접수 및 입주자 선정 업무를 청약홈에 의뢰할 경우, 모집공고·접수·입주자선정·주택소유확인 등의 업무를 편리하게 이용할 수 있습니다.

Q393. 비규제지역에서 무순위 물량 공급 시 임의공급이 가능한지?

비규제지역의 경우 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있으나, 이 경우에도 국내에 거주하는 성년자를 대상으로 공개모집의 방법으로 공급하여야 합니다.

Q394. 무순위 청약으로 주택을 공급하는 경우 입주자 모집 승인권자의 승인을 받아야 하는지?

무순위 청약으로 주택을 공급하려는 경우에는 입주자 모집 승인이 필요하지 않으며, 다만 불법전매 및 공급질서 교란행위로 취소된 주택을 재공급하려는 경우에는 반드시 입주자 모집 승인을 받아야 합니다.

Q395. 동 주택의 최초 입주자 모집 시 당첨자가 무순위 청약에 다시 신청하여 당첨될 수 있는지?

최초 입주자 모집 시 1. 당첨자, 2. 추가입주자로 선정된 자, 3. 부적격 당첨자로 그 기간에 있는 자는 청약신청이 제한됩니다.

- 본 게시물은 국토교통부가 발간한 '2024 주택청약 FAQ'를 정리하여 제공하였습니다.

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